オープンレジデンシア小竹向原【こちらも貴重な駅近物件】6階72㎡8,480万円（坪単価392万円）
オープンレジデンシア小竹向原。
所在地：東京都板橋区向原3-1636-1（地番）
交通：小竹向原駅徒歩2分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、51戸
急行の停車する小竹向原駅の徒歩2分ということで利便性の高さはもちろんのこと、線路沿いなどでもないため落ち着きも感じられるポジションに誕生する物件になります。
先日取り上げたばかりのオープンレジデンシア練馬新桜台ステーションフロントほどは大きな敷地ではないものの、こちらも敷地面積1,200㎡弱あり、オープンハウス物件の中ではスケール感を持ち合わせているのも大きなポイントになりますね。
用途地域自体は準工業地域にはなります。しかしながら、当敷地周りも含め小竹向原駅の周囲は多くが第一種中高層住居専用地域及び第一種低層住居専用地域といった建築制限の厳しい住居系地域になっており、当物件の環境も駅近としてはかなり優れたものになります。
駅周辺に住居系地域が多い分、駅前は地味っちゃ地味ですが、いさみ屋とアコレが徒歩2分、まいばすが徒歩5分、オーケーが徒歩8分など買物関係も良好ですし、通学区の向原小学校が徒歩5分となるなど、交通便以外も整ったポジションですね。
現在、イニシアテラス小竹向原（マンションではなくタウンハウス（長屋））が駅徒歩7分（練馬区小竹町）の第一種低層住居専用地域で分譲中、また、2014年にはクレヴィア小竹向原（やはり練馬区小竹町。駅徒歩２分）が分譲されているので、そこまでの希少性を感じづらいかもしれませんが、練馬区側だけでなく板橋区側も含め小竹向原駅周辺は分譲マンションが少なく（そのように低層住宅街であることが影響している）、中でもこの立地は貴重でしょう。
当物件から少し北側に行った向原第二住宅は野村不動産と旭化成により建替が行われることが決定しており、およそ500戸（2024年竣工予定）のスケール感のあるものになりますので、ブランディング及びスケール感ではとても太刀打ちできませんが…。
公式ホームページ
お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。いずれも接道してはいませんが、南側は4階建、東側は3階建のマンションになるので、この最上階住戸（建築基準法上の5階）からは日照だけでなく視界抜けも望めます。
南側も当敷地と同じ「最高高さ22m×第2種高度地区（斜線制限）」になるので、敷地形状的に現状よりも高いものに建て替わる可能性は低そうですし、駅徒歩2分でのこのポジションはとても恵まれていますね。
間取りはそのようなポジションなりに物件内で最も大きなものになっており、単価がそれなりの水準になる物件でもありますのでこのぐらいの面積設定になることに違和感はありません。
ただ、間取りはちょっと…。
オプレジの間取りがイマイチなのは今に始まったことではないのですが、当プランの間取りは”一般的なオプレジ”とはまた違った感じで微妙ですね…。
廊下長過ぎやろ…。
表記上の廊下は短いのですが、LD内にもんげぇレベルの事実上の廊下部分があってのLD12.8畳に倒れそうになります（熱中症になったかと…笑）。
その部分を含めても廊下がどうしようもないほど長いとまでは言いませんが、これがあっての12.8畳ではLDはかなり狭いですし、オプレジらしい柱の凹凸もありますからね…。
収納は比較的充実していますし、ベッドルームも違和感のない大きさではあるのですが、ベッドルーム2はリビングインでもLDと一体利用しやすい位置にあるわけではないですし、72㎡の3LDKとしては”バランスが謎”なプランという印象にもなりますね。
LDの北側にも窓を確保するなど、角住戸なりに開口部を充実させているのは好感が持てる点ではあるのですが…。
坪単価は392万円。好立地の物件内でもとても恵まれたポジションですので数字上違和感を覚えることはありません。
ただ、駅近好立地とは言え、”板橋区のオプレジ（練馬区じゃないからという意味ではないです。「練馬区のオプレジ」も印象に大きな差はないでしょう）”がグロスで8,000万円台中盤というのはなかなか立派な水準だなぁ…と思ってしまうわけで、”エリア内ではかなりの好立地ゆえにブランドの弱さや間取りの至らなさが価格に反映されにくい”という意味での悩ましさ（難しさ）は無きにしも非ずなのかなと。
所在地：東京都板橋区向原3-1636-1（地番）
交通：小竹向原駅徒歩2分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、51戸
急行の停車する小竹向原駅の徒歩2分ということで利便性の高さはもちろんのこと、線路沿いなどでもないため落ち着きも感じられるポジションに誕生する物件になります。
先日取り上げたばかりのオープンレジデンシア練馬新桜台ステーションフロントほどは大きな敷地ではないものの、こちらも敷地面積1,200㎡弱あり、オープンハウス物件の中ではスケール感を持ち合わせているのも大きなポイントになりますね。
用途地域自体は準工業地域にはなります。しかしながら、当敷地周りも含め小竹向原駅の周囲は多くが第一種中高層住居専用地域及び第一種低層住居専用地域といった建築制限の厳しい住居系地域になっており、当物件の環境も駅近としてはかなり優れたものになります。
駅周辺に住居系地域が多い分、駅前は地味っちゃ地味ですが、いさみ屋とアコレが徒歩2分、まいばすが徒歩5分、オーケーが徒歩8分など買物関係も良好ですし、通学区の向原小学校が徒歩5分となるなど、交通便以外も整ったポジションですね。
現在、イニシアテラス小竹向原（マンションではなくタウンハウス（長屋））が駅徒歩7分（練馬区小竹町）の第一種低層住居専用地域で分譲中、また、2014年にはクレヴィア小竹向原（やはり練馬区小竹町。駅徒歩２分）が分譲されているので、そこまでの希少性を感じづらいかもしれませんが、練馬区側だけでなく板橋区側も含め小竹向原駅周辺は分譲マンションが少なく（そのように低層住宅街であることが影響している）、中でもこの立地は貴重でしょう。
当物件から少し北側に行った向原第二住宅は野村不動産と旭化成により建替が行われることが決定しており、およそ500戸（2024年竣工予定）のスケール感のあるものになりますので、ブランディング及びスケール感ではとても太刀打ちできませんが…。
公式ホームページ
お部屋は72㎡の3LDK、南東角住戸です。いずれも接道してはいませんが、南側は4階建、東側は3階建のマンションになるので、この最上階住戸（建築基準法上の5階）からは日照だけでなく視界抜けも望めます。
南側も当敷地と同じ「最高高さ22m×第2種高度地区（斜線制限）」になるので、敷地形状的に現状よりも高いものに建て替わる可能性は低そうですし、駅徒歩2分でのこのポジションはとても恵まれていますね。
間取りはそのようなポジションなりに物件内で最も大きなものになっており、単価がそれなりの水準になる物件でもありますのでこのぐらいの面積設定になることに違和感はありません。
ただ、間取りはちょっと…。
オプレジの間取りがイマイチなのは今に始まったことではないのですが、当プランの間取りは”一般的なオプレジ”とはまた違った感じで微妙ですね…。
廊下長過ぎやろ…。
表記上の廊下は短いのですが、LD内にもんげぇレベルの事実上の廊下部分があってのLD12.8畳に倒れそうになります（熱中症になったかと…笑）。
その部分を含めても廊下がどうしようもないほど長いとまでは言いませんが、これがあっての12.8畳ではLDはかなり狭いですし、オプレジらしい柱の凹凸もありますからね…。
収納は比較的充実していますし、ベッドルームも違和感のない大きさではあるのですが、ベッドルーム2はリビングインでもLDと一体利用しやすい位置にあるわけではないですし、72㎡の3LDKとしては”バランスが謎”なプランという印象にもなりますね。
LDの北側にも窓を確保するなど、角住戸なりに開口部を充実させているのは好感が持てる点ではあるのですが…。
坪単価は392万円。好立地の物件内でもとても恵まれたポジションですので数字上違和感を覚えることはありません。
ただ、駅近好立地とは言え、”板橋区のオプレジ（練馬区じゃないからという意味ではないです。「練馬区のオプレジ」も印象に大きな差はないでしょう）”がグロスで8,000万円台中盤というのはなかなか立派な水準だなぁ…と思ってしまうわけで、”エリア内ではかなりの好立地ゆえにブランドの弱さや間取りの至らなさが価格に反映されにくい”という意味での悩ましさ（難しさ）は無きにしも非ずなのかなと。