オープンレジデンシア小竹向原【LD内廊下長過ぎ】2階55㎡5,780万円（坪単価347万円）

続けて、オープンレジデンシア小竹向原。

設計はアートプランニング、施工は建研です。

前回の記事で書いたように敷地面積1,200㎡弱のスケールはオプレジとしては大きいものの、高さの出せないエリアですし、30～70㎡台の総戸数51戸ですのでけして大きな物件ではありません。

空地率も37％ほどと高くはないですし、オプレジらしく駐車場も3台のみ（平置）となるなど立地以外の付加価値は感じにくいものとなっています。

エントランスは道路沿いから十分にセットバックした位置に設けたことでアプローチ空間にゆとりを感じることが出来るのは良い点なのですが、その分（？）エントランスホール内の奥行が確保しづらくなっており、物件スケールを考慮してもややこじんまりとした印象にはなってしまうでしょうね。オプレジはどこもこんな感じではありますが…。

デザイン的にはエントランス周りはシックなトーンですし、エントランス上部の北向きのお部屋のバルコニー戸境に二重のマリオンを設けたことでオプレジの中では存在感のある仕上がりと感じます。

前回のオープンレジデンシア小竹向原。

公式ホームページ

お部屋は55㎡の1LDK+S、東向き中住戸です。東真正面方向は3階建の建物の2階部分ですが、正面方向に被ってくる形で北東に5階建マンションがあるので芳しい視界とは言えないでしょう。日照時間は長くはないものの南東方向から得られますね。

間取りは50㎡台中盤の平均的な実質2LDKで、専有部形状や居室配置も一般的ではあるのですが、共用廊下の西側に西向き住戸などがあるためか共用廊下側に開口部を設計しておらず、その結果、1室が行灯部屋になっているのが残念ですね。

先ほどのプラン同様にLDのドア位置に悪意を感じるレベルで、結局サービスルーム（もう少しLDの開口部が大きければサービスルームではなくベッドルーム（居室）扱いが可能だった？）になっているのにリビングインというあたりからもかなり難のあるプランであることがお分かりいただけるのではないでしょうか。

表示上は10畳超でも実際はとても一般的な10畳超のLDと同列には語れませんし、オプレジらしいバルコニー側の柱の食い込みも残念ですね。

坪単価は347万円。食い込んだ柱も細いですし、LD内の実質的な廊下部分を普通に廊下とみなした場合でもそこまで無駄の多いプランというわけではありませんので、LDが表示よりも狭いことを認識しての検討であれば大きな問題はないでしょう。

ただ、行灯部屋もある地味なプランニングはやはり残念ですし、もう少し価格で勝負して欲しかった印象ではありますかね。

なお、現在駅徒歩7分（第一種低層住居専用地域）で分譲中のイニシアテラス小竹向原（マンションではなくタウンハウス）が平均坪単価320万円程度、また、2014年分譲のクレヴィア小竹向原（駅徒歩2分）の平均坪単価は約285万円という水準でした。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗器、フィオレストーンの水回りの天板などは備わっています。

管理費は238円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、スケールの大きな物件ではありませんので違和感はないでしょう。

駐車場は3台のみですが全て平置になります。