パークホームズ初台ザ・レジデンス【駅近×緑道×眺望】16階72㎡11,498万円（坪単価529万円）

パークホームズ初台ザ・レジデンス。

所在地：東京都渋谷区初台1-48-5（地番）
交通：初台駅徒歩2分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：18階建、115戸（一般販売対象住戸65戸。他事務所1戸）

藤和初台コープの建替プロジェクトになります。

初台駅前ということで普通に甲州街道及び首都高沿いにはなるのですが、南東側に初台緑道が隣接したポジションで、緑道を挟んだ向かいが第一種住居地域（最高高さ20m×第3種高度地区）になっているという駅近以外の魅力も相当に高い物件になります。

南東方向は山手通り（及び首都高）沿いの準住居地域（最高高さ40m）であり13～14階建程度のマンションはありますが、その山手通り沿いを除くと参宮橋駅界隈に向かって第二種低層住居専用地域（最高高さ12m×第2種高度地区）が広がっており、上層階住戸からは明治神宮、代々木公園、さらに東京タワーなども望めるであろう非常に見晴らしの良いポジションです。

当敷地は標高約41mの高台に位置しているので抜けが得られる上層階は”階数以上”の高さを感じることが出来るというわけです。

駅までの道程は大半を緑道経由（信号なし）に出来ますし、玉川上水旧水路緑道（この物件の南東はそのうちの初台緑道部分）は全長2.6kmに渡る憩いのグリーンラインで、再整備も検討されているのでそういった意味での楽しみもあるポジションですね。

また、近隣では西新宿三丁目西地区の再開発事業が進行中ですし、複数の再開発が進行する新宿駅西口エリアも徒歩圏となるポジションながらも自然を感じることが出来るという点でもバランスの取れたポジションと言えるでしょう。

買物関係はオペラシティの成城石井が徒歩3分、まいばすが徒歩5分、また、新宿駅の京王デパートも徒歩19分ということでまずまず、また、通学校は幡代小学校で徒歩6分（通学路経由）と距離感も良いのですが、緑道沿いにあることでアクセスが緑道経由となるのも大きな魅力ですね。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の3LDK、東角住戸です。北東側に隣接するビルや南東方向の山手通り沿いの13～14階建のマンションなども越えてくるポジションで、上述のようなとても魅力的な眺望を楽しむことの出来る上層階住戸になります。

上層階ですので南東方向の緑道隣接の魅力は薄れますが、上述のように高さ制限が厳しいエリアが広がっていることで半永久的に代々木公園方向への視界抜けが保たれる可能性が高いというのはとても大きな魅力と言えるでしょう。また、北西方向には甲州街道や首都高がありますが、背を向ける形なので影響は少なくて済みそうですね。

間取りは70㎡そこそこの3LDKということでその良好なポジションのわりにはやや拍子抜けするところもあるのですが、最上階だけはゆったり目のプランニングがなされており、東角は82㎡、南角は135㎡という設定なので大きな違和感はないでしょう。

同時期分譲となるパークコート神宮北参道ザ・タワーは新宿エリアにも近く、やはり中層階以上で眺望的（グリーンビュー）な魅力の高い物件になりますので、そこと被るような価格帯（グロス）のお部屋をこのタイミングで多く供給するのはやはり得策ではないでしょうからね。

オーソドックスな形状の角住戸ですし、角住戸なりに廊下がやや長めなのは気になる点ではあるものの、北東面（妻面）の開口部が充実しているのは素晴らしいですね。

中層階までは隣接ビルにより間近で視界が塞がれてしまうのですが、抜けのある上層階からの眺望を考慮した設計で、立地なりに眺望を活かしたプランと言えます。
最大天井高は約2.6mと高い反面、掃き出し窓のサッシ高は2m程度の一般的なものでタワマン並（平均で2.1m程度、中には2.3～2.4mなども）にもう少しサッシ高を追求してくれているとより素晴らしかったとは思いますが…。

LDKで15畳しかないですし、収納も少なめな印象のあるプランなので、もう少し面積を大きくする、もしくは、効率性を高める施策を行って欲しかったという思いもありますが、ポジションのわりには単価も抑えられている印象ではありますし、違和感なく纏まったプランでしょう。

坪単価は529万円。最上階東角82㎡（室内設備などのグレードも同じ）は眺望的にそこまで差がないながらも646万円という水準ですので、それと比べるとこちらが大分お得に感じますね。

参宮橋駅前で上層階からは代々木公園方向が一望できるブランズ代々木参宮橋の上層階は600万円超の水準でしたし、この16階は眺望面でのコスパがかなり良いように思います（15階と17階が一般販売対象外なので尚更）。

なお、緑道ビューの低層階東角は75㎡のプランになっており、2階で445万円という設定になります。駅近で緑道ビューというのも非常にレアですし、第一期で地権者住戸を除いた分譲対象65戸中57戸を供給するだけのことはあると思います。