パークホームズ初台ザ・レジデンス【パークホームズでは最高レベルのエントランスデザインと設備仕様】2階60㎡7,898万円（坪単価434万円）

続けて、パークホームズ初台ザ・レジデンス。

設計・施工は西松建設、デザイン監修は野生司環境設計です。
野生司氏は東京建物のブリリアシリーズでの実績が豊富で、それ以外にもザ・パークハウスの実績もありますが、三井での起用はちょっと記憶にないですね。

18階建とそこそこの高さが出せているため総戸数115戸というそこそこのスケールに出来てはいるものの、敷地面積は1,300㎡弱とそれほど大きくはなく敷地自体にゆとりを感じることはありません。

しかしながら、その初台緑道隣接のポジションを活かし、緑道の緑と連動する形で敷地南東面に緑を施しているので、緑道が敷地の一部であるかのような広がりがありますし、甲州街道（及び首都高）沿いのポジションながらそちらに面している部分が”わずか”というあたりも絶妙ですね。

甲州街道に接した敷地の歪な部分は駐車場（タワーパーキング）にピタッとはまっていますし、建物（住戸）はほぼほぼ緑道沿い（1フロア1戸だけ南西向きがある）に出来ているという初台駅前ではベストに近い恵まれたポジションだと思います。

また、デザイン面においては建物の外観（基壇部除く）はパークホームズそのままという感じでやや淡泊な印象ではあるのですが、やはり緑道沿いに設けられたエントランス周りは素敵ですね。

エントランスは2層吹抜となった面積的にもゆとりを感じる空間、また、エントランス内外を彩る大判タイルの重厚感のある設えも非常に素晴らしいものがあります。緑道沿いのエントランスアプローチはゆったり目のピロティのようになっており、シンボルツリーのオオヤマザクラも施されるなど甲州街道に面した敷地であることを忘れさせる趣豊かな空間ですね。

ライトアップに力を入れた物件でもあり、エントランス壁面に埋め込みのライティング、エントランスホールにもの凄い数の大小ダウンライトに加えムービングライトも採用するなど夜間は特に素敵な物件になることでしょう。

前回のパークホームズ初台ザ・レジデンス。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の2LDK、南東向き中住戸です。目の前に敷地内の緑～緑道の深い緑を望む低層階でも良好なポジションになります。緑道の向かいも2階建の戸建などになっていますので、日照的にも申し分のないポジションです。

一方で、間取りは内廊下設計の中住戸ですので致し方ないところではあるものの、少々残念な印象ではありますかね。

上述のように1フロア1戸を除き南東向き（緑道向き）の配棟としたことで戸あたりのスパンは限られており、50～60㎡台の平均的なスパンよりも幾らか短い印象のあるものになっています。

ただ、スパン目一杯に開口部を確保しているのは良い点（三井物件らしい点）で、緑道向き住戸を多くしつつもそれぞれのプランの開口部を出来る限り確保しようという思いが伝わってくるという点では好感の持てるものです。

洋室1はあえてのこの位置の引き戸なのだと思いますが、LDとの一体利用は難しいですし、少々用途が限られた行灯部屋になってしまっているのは気になりますね。

坪単価は434万円。上層階は500万円超なのでそこそこの差はありますが、低層階は低層階で魅力的なグリーンビュー、さらに日照も得られることからそこまで大きな差はないですね。

プラン的には地味ではあるものの、やはり上層階（特に16階）は眺望面での抜けが素晴らしいものがあるわりには現実的な設定になっている印象ですし、そこからそれなりの単価差が設けられている低層階もこのポジション（駅徒歩2分の緑道沿い）を考えれば目に優しい水準と感じます。

パークホームズ日本橋時の鐘通りのような"ミスプライス"という印象まではないものの、このご時世にしては良心的な価格設定と感じますね。

低層階でも2017年のパークコート代々木初台（駅徒歩8分/平均坪単価約400万円）や2018年のクレヴィア渋谷初台（駅徒歩5分/平均坪単価約415万円）を上回る水準ではありますが、今の方が相場が高いですし、こちらは「駅徒歩2分×緑道隣接」ですからね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板に加え、食器棚、LDビルトインエアコン、全熱交換機（南向き中住戸除く。必然的に1種換気であり、甲州街道・首都高沿いであることなどに配慮しているのでしょう）なども備わっており、近年の坪単価400万円台中心の物件としてはとても充実しています。
パークコート代々木初台よりも平均坪単価の高い物件になるのでそこに配慮したのかもしれませんが、あくまで「パークホームズ」ブランドを採用していることを考えると意外とも言える好仕様です。

管理費は358円/㎡。ディスポーザー付の内廊下、さらに各階ゴミ置場ありでのものですからリーズナブルですね。
18階建でもタワーを名付ける物件もあるとはいえ、18階はけして高くないので各階ゴミ置場があるだけでもとても立派なのですが、その上、総戸数115戸ほどの小ぶりな物件（各階ゴミ置場を採用する物件の中ではかなり小さい方。都心一等地の低層超高額物件などで採用されることは珍しくありませんが、そういった物件の管理費は安くとも600円/㎡超）でありながらこの管理費に抑えられているのはとても魅力的でしょう。

そもそもここは建替案件で地権者の意向があるためか第三者管理（昨今の三井の新築は基本的に第三者管理）ではないのですが、このパフォーマンスでこの管理費に抑えられているあたりからもなんというか地権者側の圧力（御社に建替えを頼むからランニングを安くして～）を感じるのは気のせいでしょうか（笑）。

駐車場は全32台でその甲州街道沿いのタワーパーキングになります。