リーフィアレジデンス狛江スタイルアベニュー【コロナ前（？）の思い切ったコンセプト】8階72㎡7,498万円（坪単価344万円）

リーフィアレジデンス狛江スタイルアベニュー。

所在地：東京都狛江市東和泉1-2377-8他（地番）
交通：狛江駅徒歩5分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、近隣商業地域
階建・総戸数：地上8階地下1階建、61戸

2016年のリーフィアレジデンス狛江東和泉、2017年のリーフィアレジデンス狛江和泉本町に次ぐリーフィアで、小田急不動産は小田急線沿線に強いとはいえここ狛江では出色の存在感を発揮していますね。

当物件のポジションは南口から徒歩4分だったリーフィアレジデンス狛江東和泉にほど近いポジションで敷地の多くが第一種中高層住居専用地域に位置しているのも同じなのですが、一方で世田谷通りに面しているのは少々異なる点になるでしょうか。

ただ、もともと大きな畑（東側の一部はそのまま畑として残ります）があった長閑なエリアですので駅徒歩5分ということを考えれば落ち着きもありますし、敷地面積2,200㎡超というそこそこのスケール感もポイントの1つになってくる物件です。

買物関係は、駅近物件ですので三和が徒歩3分、小田急OXが徒歩6分など良好なのですが、一方で通学区の狛江第一小学校が駅向こうの徒歩15分（リーフィアレジデンス狛江和泉本町の近く）になるのはファミリータイプ中心（ほとんど2LDKですけど…）の物件として気になる点でしょうか。

公式ホームページ

お部屋は72㎡の2LDK、南東角住戸です。世田谷通りに面した敷地南端エントランス上部に位置したお部屋になります。このあたりで最も背の高い世田谷通りの向かいのマンションも7階建に過ぎず、周囲は戸建などの低層建物も多くあるので日照だけでなく視界抜けも楽しめます。

間取りはかなり驚きました。70㎡超のそこそこの面積がありながら3LDKではなく2LDKなのです。

このプランに限らず当物件は70㎡前後中心ながら多くを2LDKとしており、60㎡台どころか50㎡台の狭小3LDKも珍しくないこのご時世においては非常に思い切ったプランニングと言えるでしょう。
当物件は青田売りではなく6月に竣工済の完成売り（着工は2019年8月）なので、コロナ直撃後の”ちょっとしたゆとりトレンド（郊外寄りに住居を構えることで生まれるひと回り大きな住居を手にすることが出来るといったもの。そもそも相変わらず都心、駅近、コンパクトなどは人気ですし、そのトレンドに勢いを感じることはありませんが…）”を取り入れたものではないはずですし、これは予想だにしませんでした。明後日の方向からパンチを食らった感覚です（汗）。

3LDKだったうちの洋室1室をLDにつなげることで2LDKになっているようなプランではないので、簡易的なリフォームで3LDKにすることは出来ないですし、こういった子育て世代向けの立地・属性のマンションではとても珍しいことなのです。

そのようにマンションの顔となる世田谷通り沿いのポジションでコーナーサッシ仕様（頂点にある柱の外側までガラスがあり、外から見るとガラスウォールのようになっている）は良いですし、2LDKとしてLDを大き目に確保したことで廊下が角住戸としては短め（廊下は”玄関とLDをつなぐもの”なのでLDが占める割合が大きいと廊下は短くしやすい）なのは好感の持てる点です。

ただ、この立地での70㎡超の2LDKってどの程度ニーズがあるのでしょうね。お子さんが小学校のうちならば大丈夫なご家庭も多いのでしょうが、リモートワークの普及で居室数を求める方も増えてきていますし、やっぱり基本3LDKからのメニュープランによる2LDKではない（気軽に3LDKに変更出来ない）のは非常に気になりますね。
流石にある程度マーケティングした上でのプランニングなのだとは思いますけど…。

ちなみに、ホームページなどでは2LDKのリセールバリューが高いことがデータとして掲載されていますが、狛江駅に絞ったデータではないですし、一般的に2LDKは50〜60㎡台が多いのでこの物件のような"グロス価格が嵩む狛江駅の70㎡前後の2LDK"に優位性がある根拠にはならないですよね…。

坪単価は344万円。2016年の狛江東和泉が平均坪単価約280万円で、当時の記事で書いているように40㎡そこそこのコンパクトな1LDKが単価を押し上げた結果そこそこの単価水準になっていましたが、2017年のリーフィアレジデンス狛江和泉本町（普通にファミリータイプ中心）が平均坪単価約235万円だったことからお分かりのように、平均でも300万円超となった当物件の水準はなかなかの上昇感があります。

お隣の喜多見駅で見ても”狛江市側”の物件で言うと2018年のプレイスコート喜多見が平均坪単価約255万円（その前のプレイスヴィラ、プレイスコートのお値段にひきづられたことで2018年にしてはこなれていたというのはある）、2020年のクレアホームズ喜多見が平均坪単価約280万円でしたので、やはり強めの印象を受けますね。世田谷区の世田谷喜多見ザ・テラスは平均坪単価約370万円という水準ではありますが、そことの間にはやはりそれなりに”高い壁”がありますし、2LDKでの7,000万円台中盤はやはりターゲットを選んでしまいますからね。