サンウッドウエリス品川御殿山【丘上第一種低層住居専用地域の最前席】3階84㎡14,980万円（坪単価592万円）

サンウッドウエリス品川御殿山。

所在地：東京都品川区北品川5-718-14外（地番）
交通：北品川駅徒歩11分、大崎駅徒歩13分、五反田駅徒歩15分（東急線。JR線及び都営線は徒歩16分）、品川駅徒歩16分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、25戸

まさに御殿山という感じの第一種低層住居専用地域に位置し、標高約20mの丘上にある一方で、西側隣接地が崖下の低地（標高差10m超）になることから、第一種低層住居専用地域ながら視界抜けが得られるという珍しいケースですね。

低地側にはパークシティ大崎ザ・タワーやミッドサザンレジデンス御殿山などの大崎駅にほど近いタワマンやオフィスビルが林立しているので、そこまで魅力的な眺望とまでは言えないですし、この丘上ポジションからだと大崎駅へはソニー通りに出てぐるっと回り込む必要があるので距離に加え起伏もあります。

北品川駅、大崎駅、五反田駅、品川駅はいずれも低地寄りにありますので、この高台立地からだとどうしても起伏が伴いますし、どこかしらの駅が徒歩10分圏内になることの多い御殿山エリアの中で交通便が芳しくない印象にはなってしまいますね。

御殿山の第一種低層住居専用地域らしい落ち着きあるポジションですし（御殿山ハウスなどのある高台東端は線路沿いになるのでけして静かなポジションではない）、高台最前席という点が魅力になるのは間違いないところではあるのですが、買物関係も2つのライフ（五反田駅寄りのソニー通り沿いのものとパークシティ大崎ザ・タワーのところ）が起伏ありの徒歩10分弱と今一つなところも気になります。

駐車場附置率は60%と高めの物件ですし、日常的にタクシーや自家用車利用の方を意識した物件にはなるのでしょうが…。

なお、通学区の御殿山小学校は徒歩5分ほどの距離感ですので良好ですね。

公式ホームページ

お部屋は84㎡の3LDK、北西角住戸です。建築基準法上の2階にあたるお部屋で北東側道路沿いから見ると普通に2階相当の高さになります。

ただ、西側はそのように崖になっており、標高で10m以上低いところに5階建のハイホーム御殿山という形なので、この階でも視界抜けが得られます。
低地側は準工業地域で高さ制限は特にありませんので、将来的にもっと高い建物になる余地はあるでしょうね。こちらの第一種低層住居専用地域側への日影規制を考慮する必要がありますし、容積率も300％ですので現状に比べそこまで高い建物になることはないのでしょうが気になる点の1つではあります。

間取りは80㎡台中盤の3LDKということで高台の第一種低層住居専用地域なりのゆとりを感じるものです。当物件は南西角に100㎡超を用意するなどこのご時世にしては全体的にゆったりとした設計を心掛けているようですね。

ただその一方で居室配置はちょっと意外でしたね。
80㎡台中盤というそこそこの面積がありながらも効率性を重視した設計で、ベッドルーム2室がリビングイン、LDが一面採光（角位置にない）の設計です。

廊下を短くして効率性を高めるためにこういった設計にしているのだと思いますが、LDの開口部幅はイマイチですし、もう少し角住戸らしい華のあるものを期待したかったところですね。
キッチンがオープンキッチンでない点もちょっと残念に感じます。

浴室の1618は悪くないものの、1620でもおかしくなかったでしょう。

坪単価は592万円。南西角最上階には屋上ルーフテラス×LD2層吹抜のプレミアムなプランがあり、そちらの700万円超という坪単価に比べると大人しくはありますが、こちらも”西側の抜け”が得られるポジションということで物件内で高めの設定になっています。

ただ、西側の抜けは半永久的に保証されているわけではないですし、タワマンなどを望む眺望がそこまで魅力的かというとそんなことはなく、上述のように利便性には難のあるお部屋なので、少々強気な印象にはなるでしょうか。

この単価帯ならばコーナー部にダイレクトサッシを設けるなど間取り面での工夫（華）ももう少し欲しかった印象ですね。