サンウッドウエリス品川御殿山【低層建でもスカイデッキが施される立地】3階79㎡13,070万円（坪単価544万円）

続けて、サンウッドウエリス品川御殿山。

設計はIAO竹田設計、施工は松井建設で、サンウッド広尾と同じ組み合わせになります。
広尾の前のサンウッド青山もIAO竹田設計でしたし、サンウッド×ＮＴＴ都市開発×三信住建（売主及び管理会社）の3社のＪＶではありますが、サンウッド色がやや強い印象の物件になるでしょうか。

ただ、NTT都市開発は単独でウエリス銀座二丁目やウエリス市谷加賀町などの超高額物件の実績もありますし、ウエリス市谷加賀町との共通点も少なからず感じる物件ではありますね。

スケール的には総戸数25戸ということで小ぶりな印象にはなりますが、第一種低層住居専用地域の3階建（及び地下1階建）、かつ、80㎡超中心でのものなので敷地面積は1,400㎡超とそこそこのものがあります。

デザイン的には敷地北東側のメインエントランス周りの設えが最大のポイントで、大庇と優しい色味の石材、そして上部の細かなアルミルーバーによりこの価格帯なりの高級感が窺えますね。

ただ、この規模ですのでエントランスホールなどにゆとりを感じることは出来ませんし、前回の記事で書いたように日常的に車を利用する方向けのマンションという印象にはなるのでエントランス前に見栄えする大きな車寄せを設けるなどのさらなる配慮があると良かったようには思いますね。
まぁ、そもそも敷地の接道部分が少ない物件になりますのでそこを望むのはちょっと酷なわけですけども。

共用施設として屋上にスカイデッキが設けられているのはこの界隈はもちろんのこと第一種低層住居専用地域の物件としてはとても珍しいことで、視界抜けが望めない住戸にお住まいの方にとっては魅力になるでしょう。

なお、駐車場は機械式ですが、附置率60％の15台ということで立地なりの印象ではあります。

前回のサンウッドウエリス品川御殿山。

公式ホームページ

お部屋は79㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側は隣地の大樹の存在感が抜群で、それにより視界抜けまでは得られませんが、第一種低層住居専用地域らしい日照的にも良好なポジションになります。

間取りはわずかに80㎡に達していないのがちょっと残念なのですが、それ以上に専有部形状や居室配置が気になりますね。

かなり奥行（玄関からバルコニーまでの距離）のあるタイプで中住戸ながら廊下がわりと長くなっているわりにノンリビングインの居室は1室だけ、また、ベッドルーム1室も行灯部屋になってしまっています。

内廊下物件の中住戸なので3室中1室（2LDKだと2室1室）が行灯部屋になるのはけして珍しいことではないのですが、価格帯もそこそこの水準になるお部屋ですし、内廊下との間に吹抜を確保するなどの工夫があると良かったようには思います。

スパンはそこそこなのですが、南面の凹凸が影響してか柱の食い込みも結構目立ちますし、やはりLDKの細長さや開口部幅の貧弱さも残念ですね。細長いことでこちらもオープンキッチンとすることが出来ていません（オープンキッチンよりも見えづらいこのタイプが好みの方ももちろんいらっしゃるとは思いますが、けして大きなLDKではないので広がりのあるオープンキッチンの方が手堅いと思います）。

坪単価は544万円。近年は御殿山の高台エリアでの分譲マンションの供給はなく（2015年に御殿山ハウスがリノベ再販されているぐらいです）、多少なりとも参考に資するものを挙げるとするならば高輪4丁目のブリリア高輪三兄弟（平均坪単価は分譲順に620、580、635万円）やジ・インプレスト高輪（平均坪単価約685万円）あたりになるでしょうか。

それらと比べると確かに弱くはなっているのですが、それらは品川駅徒歩10分圏内、プリンス再開発、高輪ゲートウェイ駅周りの再開発の期待もあっての水準ですので、このプラン的にも華があるとは言えない中住戸でこの単価だとやっぱりやや強く感じますかね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りのフィオレストーン天板、LD及び主寝室のビルトインエアコンなど単価帯なりに違和感のないものとなっています。

管理費は435円/㎡。かなりの小規模ながらディスポーザー付の内廊下を採用していることを考えればリーズナブルな方と言えるでしょう。管理人の他にコンシェルジュがいるわけではありませんが、コンシェルジュ兼管理人という立ち位置になるようですしね。
この単価ですので各階ゴミ置場はやはりありませんが、低層の小規模物件だと高額でもないことの方が多いですから違和感はありません。

駐車場はそのように全15台で機械式になります。