プレシス豊田ソルティエ【全戸70㎡前後のプレシス】8階70㎡4,490万円(坪単価211万円)

プレシス豊田ソルティエ。

所在地:東京都日野市旭が丘3-2-18(地番)
交通:豊田駅徒歩13分
用途地域:工業地域
階建・総戸数:8階建、55戸

先行するプレシスヴィアラ豊田の駅徒歩3分からは大分離れた駅距離のあるポジションに誕生する物件です。駅付近よりも標高にして10m程度高く起伏もやや気になるポジションですので、自転車や徒歩3分のバス停を利用する方もいらっしゃるでしょう。

敷地はファナックの日野支社の道路を挟んだ南側に位置しており、近隣にはトッパンの工場やMFLPのどでかい倉庫などもある工業地域らしいポジションではあるものの、従前からマンションも存在しているエリアです。
ここは、大通りに面していない全戸南向きという点は魅力で、最大でも50㎡台だったプレシスヴィアラとは異なり60~70㎡台のファミリータイプのみで構成された物件になりますね。

現在、豊田駅前ではプレシスヴィアラだけでなく、ベルジュール豊田フィエルテやザ・ヒルズ豊田駅前レジデンスなども分譲中で、これまでにないぐらい駅前分譲マンションの供給が盛んな状況ではあるものの、近年のマンション価格高騰の影響で豊田駅前も単価が高騰した結果、最も大きなものでもベルジュールの61㎡が最大という状況ですので、豊田駅でそこそこの広さのファミリータイプをお探しの方にとってはあまり競合はしないのでしょう。

プレシスシリーズというと50㎡台の3LDKを思い浮かべる方も多いでしょうし、60㎡ちょっとの3LDKが中心になるようなケースも多いのですが、ここは中住戸でも67㎡を確保しており、そういった駅前物件と面積的な競合を避けたようですね(一建設は駅南側ではあるが、2012年にプレシス豊田を分譲しており、平均専有面積約70㎡だったそことかなり近い面積を確保している)。
プレシス豊田の頃とは相場が大きく異なり、面積を大きくした分、この駅距離でも価格(グロス)がそこそこの際になってしまっているのは気になりますが…。

買物関係は、ダイレックスが徒歩7分ではあるものの、コープ、業務スーパーが徒歩11分、西友が徒歩12分という感じで駅距離のあるポジションという感じではありますかね。
ただ、その一方でケーヨーデイツーが徒歩3分、イオンモールが徒歩13分という感じでもあるので総合的(ジャンルの豊富さ)に見れば悪くはないでしょう。

通学区の旭が丘小学校は徒歩14分と子供の足だとかなり距離があるのはこういったファミリータイプ中心の物件では気になる点でしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南東角住戸です。南は4階建、東は5階建のマンションになりますので、この最上階住戸からであれば日照だけでなく視界抜けも良好なものになります。

南も東も同工業地域ですので将来的に同程度の建物になる(実際南東側には8階建がある)可能性がありますし、いずれの方角も接道していないのはやや気になる点ではあるものの、容積率が200%と低めなので、そうそう高い建物にはならないとも言えます。

間取りは物件内で唯一の70㎡超になります(南西角及び南向き中住戸は全て67.83㎡の同一面積)。

プレシスシリーズらしいシンプルな田の字ベースのもので、全戸南向き(南面を全プランで分け合う)としたことで、やや南面スパンが短い印象ではあるものの、連窓サッシを採用したことで違和感のない開口部が確保出来ています。

また、柱の食い込みも北東頂点部の1本だけですので効率性という点でも悪くないでしょう。

玄関にはベビーカーなどを立てかけておくことの出来る凹んだスペースや奥行あるバルコニーなども好感の持てる点でしょうか。

坪単価は211万円。低層階はギリギリ200万円を切る水準ですが、同じ南向きでもこの敷地東寄りの南向きの方が南方向の前建との離隔が図れていることが影響してか単価差は小さいですね。

そこそこの面積を確保したことで駅近物件とのグロスでの競合が生まれてしまうことがそうさせているのだと思います。

近隣では2018年以降デュオセーヌ豊田(平均坪単価約245万円)が分譲中でそれと比べると安く感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、デュオセーヌはシニア向け分譲マンションで、温泉大浴場やレストラン、プレイルーム、カラオケルームなども付随しておりいわゆる一般の分譲マンションとは同列に語ることは出来ません。

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