ミオカステーロセンター南【グロスのわりには共用面がシンプルだけど】5階66㎡6,078万円（坪単価304万円）

続けて、ミオカステーロセンター南Ⅲ。

設計・施工はもちろん山田建設です。
この界隈はプラウド港北センター北やグランドメゾンセンター北フロントと同じ第7種高度地区による高さ31m制限になりますので10階建ならば二重床が可能ですが、11階建だと直床になります（エリアは違いますが、プレシス横浜中央など例外的な物件もあるにはあります）。

ここは11階建なのですが、東側に比べやや標高の高い区役所通り側（西側）から見ると10階建に見える設計で、起伏を考慮し共用階（1～2階）の階高を抑えることで二重床としています。

一方で、1・2階（東側道路沿いは1階、西側道路沿いは2階相当になります）に店舗が3区画入ることもありエントランス周りにゆとりを感じることは出来ず、外観デザインもミオカステーロシリーズらしいシンプルな印象になります。

前回の記事で書いたようにグロスが7,000～8,000万円台となる住戸が相当程度あることを考えるともう少し"分かりやすい高級感"があると良かった印象ではありますね。
当エリアは商業地域で容積率が高いエリアのため、空地のゆとりを設けづらく、簡単なことではないのですが…。

前回のミオカステーロセンター南Ⅲ。

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、南西角住戸です。やはり南側は10階建マンション、西側区役所通りの向かいにはゆうちょ銀行の大きな建物がありますので、魅力的な視界とは言えません。

ただ、区役所通り沿いゆえに前建との離隔は十分で、南西方向は日照に加え、視界抜けもまずまずです。駅徒歩2分ですのでけして悪いポジションではないでしょう。

間取りは66㎡の3LDKということで”この地らしいごくごく一般的な大きさ”といった感じになります。
先ほどのプラン同様に角住戸としては効率性の高い方になりますし、さっきの74㎡よりもLDが大きいあたりに驚かされるプランでもありますね。

流石に収納は先ほどのプランに比べると大分減りますが、それでも平均レベルかそれ以上の印象ですし、2WAYの水回り設計などからしても66㎡として上手にまとまった印象のあるプランでしょう。

坪単価は304万円。先ほどのプランは収納にかなり特長がありましたが、"8㎡ほどの面積差までは感じない"というのが正直なところで、「どちらのプランのニーズが旺盛か」「どちらのプランが売りやすいか」と言ったらやはりこちらになるはずで（※）、だからこそこういったプランが世に増えていることに違いありません。
※面積が大きいなりの希少性や区役所通り側でない希少性もありはするものの、それ以上にグロスの1,000万円ほどの差は大きく、予算的に検討者が大分減ってしまうということ

この面積帯でも6,000万円超は立派に感じるところもありますが、効率性は高めのプランですし、昨今の相場からすると違和感のある水準ではありません。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗器、そしてキッチンカップボードも標準装備ということで、このシリーズらしい充実したものです。
ここはミオカステーロシリーズの中でも立派な単価帯の物件になりますので水回り天板の天然石仕様があってもおかしくなかったところではありますが、浴室照明もブラケットではなくダウンライトですしね。

管理費は142円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、けしてスケールの大きな物件（店舗を含めても総戸数66戸で50㎡台のディンクス向けプランもある）ではありませんので、リーズナブルですね。

駐車場は全13台でうち2台のみが平置、残りの11台が機械式になります。