リビオ駒込妙義【山手線徒歩4分×第一種中高層住居専用地域×9階建】4階75㎡9,600万円(坪単価420万円)

リビオ駒込妙義。

所在地:東京都豊島区駒込3-421-1(地番)
交通:駒込駅徒歩3分(東京メトロ。JR線は徒歩4分)
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上9階地下1階建、45戸(うち事業協力者住戸3戸含む)

「駒込妙義神社の再生プロジェクト」と謳われた当物件は駒込妙義神社の敷地の一部に約70年の定期借地権(地上権)を設定することでマンションを分譲するものです。

定期借地権を設定することで、まとまった収入(権利金や前払地代などとして設定時にキャッシュインが得られます)を得て土地を手放すことなく神社を建て替えることが可能なスキームで、赤城神社のパークコート神楽坂や成子天神社のパークタワー西新宿エムズポートなどが代表例になりますね。

当物件はそういったものよりも小ぶりなものになりますし、神楽坂や西新宿と比べ地味なプロジェクトであることは否定しません。
しかしながら、当物件は2つの点でとても貴重な物件になっていると思います。

1つ目はホームページ等でアピールされている「駒込駅徒歩3分×第一種中高層住居専用地域」という点ですね。
JRは徒歩4分で、徒歩3分なのは東京メトロのみなのはちょっと残念ですし、10年内に駅徒歩1分(東京メトロ。JRは徒歩2分)にアルナス駒込六義園(南面に六義園ビュー)、駅徒歩2分にリビオレゾン駒込六義園プライムゲートレジデンスなどが分譲されているように上には上があるのですが(しかも山手線内側)、当物件は駅近であることに加え「第一種中高層住居専用地域」という点がスペシャルですね。

本郷通りからしっかりと内に入った山手線徒歩4分とは思えない落ち着きがあり、駒込駅徒歩4分でのこの落ち着きは同駅徒歩4分×第一種中高層住居専用地域ののプラウド駒込を上回るものと言えます。

プラウド駒込は言わずと知れたエリアを代表する超大規模物件で、当物件はスケールやランドマーク性では足元にも及びませんが、プラウドは線路がほど近く、隣がゴルフ練習場でもあるので第一種中高層住居専用地域らしさは今一つですからね。

山手線の中では地味な駒込駅とは言え、駅前ですので、買物利便は上々ですし、通学区の駒込小学校も徒歩4分とファミリーにとっても申し分のないポジションでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南角住戸です。当マンションは従前に神社の建物(本殿)があった”敷地南端”に立ち(本殿は従前広場があった敷地北側に既に完成している)、南西側は”5階建”の法政大学駒込寮がありますが、南東側道路の向かいは高い建物でも3階程度で本郷通り沿いまで視界抜けが望めるという日照・眺望共に良好なポジションになります。

さて、お気づきの方もいらっしゃるかもしれませんが、「2つ目の貴重な点」に関してはまだ述べておらず、”敷地南端”と”5階建”がそのヒントになってきます。

当物件の敷地はそのように住居系地域の中でも高さ制限等が厳しめの第一種中高層住居専用地域(第3種高度地区指定)にあるので高さを出すのはなかなか難しいのですが、9階建(建築基準法上の地上9階地下1階建で敷地南側から見ると10階建)に出来ているのがもう1つの貴重な点で、そこには当物件の「敷地形状及びランドプラン」が大きく影響しています。

第3種高度地区による斜線制限は隣地への日照に配慮するためのものですので分かりやすく表現すると「北側にある隣地が近いと高い建物が難しい」のです。
しかしながら、当敷地は神社と一体で開発されるプロジェクトで(地上権の設定はマンション側と本殿前の境内の一部だが、本殿側(北側)も一体の敷地になるので斜線制限が適用されるのはその先の第三者所有地)、当マンションは"敷地南端"に計画されているのでこのエリアとしては貴重な"9階建(見た目10階建)"が実現出来ているのです。

同エリアのプラウド駒込はそのように超大規模な物件ゆえに同様の制限があっても14階建が実現出来るぐらい敷地の南北奥行があるので、そこでもプラウドにはかなわないのですが、巣鴨駅寄りのものも含め他のマンションはほとんどが5~6階建という感じですので、とても貴重なことがお分かりいただけるのではないでしょうか(パークハウス駒込桜郷は8階建でこれも結構珍しい)。

当物件の上層階からは線路向こうの六義園あたりまで抜けが得られるでしょうし、この南面への抜けは結構エグいですね。

さて、かなり長くなってしまっているので間取りは簡単にいかせていただきます。
7
5㎡ありながら洋室が最大7.5畳、最低でも5.0畳というゆとりある設計としたためかLDKが14.9畳というのはちょっと寂しく感じるのですが、入口付近のデッドスペースが小さめですし、この地なりの視界的な魅力を考慮した開口部豊かな設計になってるのは悪くないでしょう。

収納も全体的に少ないですし、2室のリビングインの洋室があるのであればうち1室はウォールドアなどでLDとの一体利用がしやすい設計になっていると良かったようには思いますが…。

坪単価は420万円。上層階でも440~450万円という感じで、思っていたよりは上下の単価差が小さい印象です。上述のようにこのエリアの9階建はかなり貴重で、上層階は特に希少性があることを考えればもっとプレミアムが乗っかっていてもおかしくなかった印象なのですが、所有権ではなく定借なりの”上限の伸びにくさ(※)”というのはいくらかありそうですね。
※いくら条件が良くとも未来永劫所有出来ないものに突出した金額を出すことに抵抗を覚える方は少なくない。ましてこのプランは一般的な大きさのファミリータイプで超富裕層がセカンドなどとして購入する類の物件ではない。

近年の山手線外側のファミリータイプ中心の近隣物件だと2017年にシティハウス駒込ステーションコート(駒込駅徒歩6分/平均坪単価約340万円※北区)とインプレスト駒込染井(巣鴨駅徒歩8分/平均坪単価約400万円)があり、さらなる相場上昇と恵まれた立地を考えれば高過ぎるという印象はないのですが、定借ということを考えると気持ち強めの印象にはなるのかなと。

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