リビオ駒込妙義【妙義神社再生プロジェクト】34㎡4,320万円(坪単価424万円)

続けて、リビオ駒込妙義。

設計・施工は松井建設、デザイン監修は安宅設計です。

最大のポイントは、やはり「駒込妙義神社の再生プロジェクト」という点で、敷地北側の妙義神社側にもサブエントランス(2階。建築基準法上は1階)が設けられた境内(本殿側)との一体感のあるランドプランはこのようなプロジェクトならではの特別なものとなります。

駅は南東側ですので、赤城神社のパークコート神楽坂や成子天神社のパークタワー西新宿エムズポートのような日常的に神社内を行きかう特別感は薄いですし(少々無理してでもサブエントランスを利用すればもちろん可能。笑)、本殿側も含めスケール的なインパクトはけして高くはないのですが、桜が出迎えてくれる南東側道路沿いのメインエントランス(1階。建築基準法上は地下1階)周りの雰囲気も良いですし、神社と一体感のあるランドプランとなっていることで総戸数45戸の数字以上の存在感があるのは間違いないところです。

エントランスホール周りの共用空間はけしてゆとりあるものとは言い難いのですが、デザインに実績豊富なフューチャリティを起用しており、神社隣接らしい和の趣をベースとしつつも洋を融合させた個性豊かなデザインになっているのも興味深い点の1つでしょう。

前回のリビオ駒込妙義。

公式ホームページ
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お部屋は34㎡の1LDK、南東向き中住戸です。低層階ではありますが、前回の記事でも書いたように南東方向道路の向かいは高いものでも3階建で、低層階でも日照が得られる良好なポジションになります。

間取りは小ぶりな1LDKで、1室1室はけしてゆとりがあるとは言えませんが、洋室の引き戸がきれいに開け放てる設計になっているのは良い点でしょう。

柱位置からお分かりのように下り天井の目立つプランではあるものの、柱による二次元面での面積消費は抑えられていますし、面積帯のわりには収納も充実していると思います。

坪単価は424万円。近年の駒込駅界隈でのコンパクト目の物件で言うとその名の通り文京区側なのですがグローリオコンフォート文京本駒込(2017年分譲/平均坪単価約390万円)があるでしょうか。
その後さらに相場は上昇しましたし、前回の記事で書いたように当物件のポジションはかなり恵まれているので分からんではないのですが、グローリオは文京区な上に山手線内側でもありますし、定借でのこの単価はやや強く感じるというのが正直なところです。

地代は100円/㎡(別途、解体積立金(原状回復積立金)45円/㎡)とリーズナブルな方ですし、土地の固定資産税がかからないのはもちろんのこと、売却時の地主への承諾料(売買価格の3%などが設定されているようなケースもある)も不要とのことで定借ゆえのデメリットは抑えられています。
ただ、定借物件の認知度が年々高まっていることも影響してか近年の定借物件の価格は所有権物件の”9掛けがいいところ”という印象で、当物件も所有権との価格差が感じづらくなっているのは確かでしょうね。

34㎡というグロスが嵩まない小さな1LDKのわりに単価が抑えられている印象もあるものの、一方で、この立地・環境は"ファミリータイプの方が輝く(そもそも大前提として定借ですので、所有権に比べ"住み替え前提で購入する方"は限られる)"感じでもありますからね。

設備仕様面は、ディスポーザーはありませんが、食洗機(30~40㎡台除く)、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板、浴室のフラットラインLED照明(30~40㎡台除く)などが備わっており違和感はないでしょう。

管理費は328円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小ぶりなスケールの内廊下物件であることを考えれば良い方だと思います。

駐車場は1台のみで平置になります。

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