プレミスト浦和仲町【駅徒歩10分圏内では貴重な南面の抜け】14階75㎡7,880万円（坪単価347万円）

プレミスト浦和仲町。

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町2-83の一部（地番）
交通：浦和駅徒歩9分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：14階建、52戸

市役所通りから少しだけ内に入った坂下通り沿いの敷地で、同じ商業地域ながら南東方向は高い建物でも4階建程度になっておりドミノ現象に悩まされる浦和駅徒歩10分圏内では珍しい立地条件ですね。
駅距離はけして近い方ではありませんが、仲町小学区ですし、このレベルの南面条件あってのものですのでかなり恵まれているように思います。

距離は十分に離れてはいますが、南東方向には住友不動産のガーデンハウス浦和仲町が先行して分譲中で、今後も隙あらば14～15階建の建物が出来てしまう商業地域ではあるものの、当敷地の東側道路も含め、細い道路が多くなっており、内寄りの敷地だと工事車両の円滑な通行が可能か否かがカギになりそうですね。
※ちなみに、少し南側にいった裏門通り沿い（坂下通りから少しだけ内に入った蚕糸会館跡地）には三井不動産による15階建の仲町2丁目計画がありますが、この物件への視界に与える影響はほとんどありません。

買物関係はいなげや徒歩5分、イトーヨーカドー徒歩6分、伊勢丹も徒歩7分という距離感になるので良好ですが、通学区の仲町小学校は人気の学区ながら徒歩15分の距離感ですので子供の足だとかなりの時間を要します。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の4LDK、南角住戸です。坂下通り沿い、南西～南にかけて11階建のグローリオ浦和常盤公園があるのですが、それを越える上層階住戸で、メインとなる南東方向にそのように低い建物が高砂の方まで続いている感じなので、少なくとも現状においては浦和駅徒歩10分圏内では貴重な南面条件になるでしょうね。

間取りは75㎡ながら4LDKが採用されており、4LDKとしては小ぶりな印象ではあるものの、物件内で最も大きなものになります。ベッドルーム4のウォールドアを開き3LDKとして使うことも出来るようになっており、近年の狭小ファミリータイプトレンドからするとゆとりある方と言えるでしょう。

敷地形状が影響し、南西面（妻面）が雁行設計になったタイプでベッドルーム1～3の中ほどにはいわゆるギロチン天井（柱と柱を結ぶライン上）がある点、ベッドルーム4の南西側に開口部が施されていない点（同タイプの中低層階がグローリオの影響が強いことが影響している）は残念ではあるものの、柱の食い込み自体は抑えられており角住戸ということを考えると効率性も高いですね。

そのようにベッドルーム4のウォールドアを開いても二面採光にならないのは残念です。しかしながら、LDの開口部はサッシ約3枚分確保出来ているのは好感が持てますし、浴室に窓があるのも通風面での大きな魅力になってくるでしょう。

坪単価は347万円。岸町7丁目で分譲中の同駅徒歩9分のシティハウス浦和岸町の上層階（第1期）と近い水準で、シティハウスの南面条件も悪くなかったですが、こちらの方がより良い南面条件ということを考えれば納得の水準でしょう。

そのシティハウスやガーデンハウス浦和仲町は殿様商売で知られる住友不動産の物件ではありますが、少なくとも第一期時点（住友不動産は売れていくに従いお値段を上げることが少なくありません）では違和感を覚えるようなお値段設定ではなかったですし、ましてこのプランは貴重な4LDKベースのプランでもありますからね。