エクセレントシティ西船橋Ⅳ【約12年ぶりの駅徒歩6分×南面良好な住宅街】1階76㎡5,598万円（坪単価242万円）

エクセレントシティ西船橋Ⅳ。

所在地：千葉県船橋市葛飾町2-432-1の一部（地番）
交通：西船橋駅徒歩6分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、42戸

今春のエクセレントシティ西船橋Ⅲに次ぐエクセレントシティシリーズで、こちらはさらに駅に近いポジションの住居系地域になります。Ⅲの際に言及したように西船橋駅徒歩10分圏内の住居系地域は貴重ですし、こちらはⅢのように線路沿いということもない落ち着きあるポジションです。

当敷地の南側隣接地が市川市になる市境に位置しているのですが、そちら側も同じく第一種住居地域ですし、船橋行徳線から内に入った西船橋駅徒歩6分とは思えないぐらいの良好な立地条件ですね。

西船橋駅の徒歩6分圏内での分譲はライオンズ西船橋プレミアフォート以来の約12年ぶりのことになりますし、このエリアに強い新日本建設ならではと感じます。

最寄りのスーパーが駅直結ペリエ内のワイズマートの徒歩6分なのは若干残念ではあるものの（一般的に駅よりも近いところにある方が多い）、グリーンデリとフーズマーケットも徒歩7分、ドンキホーテも徒歩9分となるなど駅前が賑わう西船橋の駅近物件らしく潰しは効きますね。

住居系地域のわりには周囲には至近に公園らしい公園がない点や通学区の葛飾小学校が徒歩16分と非常に距離があるあたりは気になる点になるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は76㎡の2LDK+S、南西角住戸です。いずれの面も接道していないポジションではあるものの、南側・西側共に2階建戸建となった住宅街らしいポジションで、1階住戸ながらも日照が得られるという魅力あるものです、隣地との間には植栽（専用庭の南側も）が施され、敷地境界からはそこそこの距離がありますし、西船橋駅徒歩6分でのこの環境の1階住戸は想像しづらかったですね（近隣はそのように住居系地域だがマンションが中心で、戸建に面したポジションは貴重）。

間取りは76㎡というしっかりとした大きさのあるものです。
玄関が角住戸の中でもかなり”凸位置”にあるタイプで、廊下が長めなのは気になる点ですし、柱の食い込みも少々目立つプランではあるものの、テラスから専用庭にかけての空間は一般的なバルコニータイプのお部屋に比べ空間的な広がりが得られますし、洋室1の引き戸を開いた際の大空間も見所の1つでしょう。

隣地との距離が影響し、2LDK+Sと洋室1室がサービスルームになっているのは残念です。ただ、あくまで建築基準法上の決まりに沿った表記なだけで、前建は2階建、かつ、開口部自体はしっかりとしたものとなっているので採光は問題ないはずです。
隣接するリビング側に引き戸を設ければ（リビングインとすれば）、難なく3LDKに出来ていたはずで（リビングインの場合、LDと一体で判断される）、8割方のデベロッパーではそのような表記重視のプランニングがなされていたとも感じるわけですが、そのように採光に難のあるレベルではないはずで、表記上の見え方にとらわれることなくノンリビングインの設計とした点はむしろ評価すべきではないでしょうか。

坪単価は242万円。当物件の平均は270万円ぐらいになるはずで、Ⅲの250万円ほどよりもさらに高くなります。
ただ、駅距離に加え、落ち着きあるポジションという点を考慮すれば納得できる水準ですし、特にこの1階住戸は日照面などを考えると欲張っていない現実的な単価設定になっていると感じますね。

およそ12年前のそのライオンズの平均坪単価が約225万円、道路を挟んだ斜向かいに2007年に分譲されたイニシア西船橋の平均坪単価が約200万円でしたので当物件の約270万円との差は大きいですけど、このご時世ならばこんなものでしょう。