プレシス三鷹上連雀【連雀通り沿いの南面第一種低層住居専用地域】3階65㎡6,008万円（坪単価307万円）

プレシス三鷹上連雀。

所在地：東京都三鷹市上連雀7-279-1他（地番）
交通：武蔵境駅徒歩18分、三鷹駅徒歩20分
用途地域：第二種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、23戸

連雀通り沿いに位置したかなり駅距離あるポジションに誕生する物件です。同じ連雀通り沿いでは吉祥寺駅・三鷹駅寄りの方が分譲マンションが多く、直近のプラウドシティ吉祥寺などが最たる例になるのですが、こちらの周辺は連雀通り沿いを除くと南北共に第一種低層住居専用地域が広がっており、戸建が主流ですね。

当物件は連雀通りの第二種中高層住居専用地域なので5階建に出来ていますが、敷地の途中（建物も途中から3階建になっています）から第一種低層住居専用地域（最高高さ10m）になっているため、上層階からは半永久的に視界抜けが得られるあたりが最大のポイントになってくるでしょう。

なお、連雀通り沿いということもありバス停は徒歩2分のところにあるので、バス利便はこの界隈なりに良好です。

買物関係は、新武蔵境通りのサミットストアが徒歩6分、連雀通りのコープが徒歩10分ということでまずまずではありますが、駅距離のある住宅エリアということでやや地味な印象にはなりますね。

通学区は第七小学校で徒歩4分の距離感と良好です。

公式ホームページ

お部屋は65㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東端（第一種低層住居専用地域側）に位置し、南側は平屋（戸建）、東は上連雀神明社の境内の深い緑に寄り添う良好なポジションになります。
3階では第一種低層住居専用地域の高さ制限10m内にはなるので将来的なリスクがないとは言いませんが、同時に斜線制限もあるので将来的に視界が塞がれる可能性は低いでしょう。

間取りは60㎡台中盤の物件内で最も大きなもので、50㎡台中盤の3LDKも珍しくないプレシスのファミリータイプとしてはまずまずの大きさがあります。

とは言え、四捨五入しないと65㎡にギリギリ満たないぐらいの大きさで、4畳の洋室や控えめな収納などを見るとさらなるゆとりが欲しかった印象ではありますかね。

一方、プラン的な特徴は少なくありません。
最大の特徴は壁式構造ですね。プレシスは小規模物件（低層物件）が比較的多いということもあり壁式構造を採用することは珍しくないのですが、当物件はそういった中でも開口部が豊かに感じます。

サッシ高に関しては気持ち高めな程度でラーメン構造とは異なる梁のない構造が存分に活かされているとまでは言えないのですが、開口部の数、開口部の幅に関してはかなり高いレベルと言えるでしょう。

壁式構造というのは柱ではなくその名の通り壁で支えるものになりますので、耐震面での基準以上の壁量が求められるのですが、このプランは壁量を確保すると共に上手に開口部を確保出来ていると感じますね（洋室1と2の間に耐力壁を入れている）。

また、最近のプレシスではよく見かけるのですが、洋室2の引き戸が物入の前に収納できるようになっているあたりも◎です。

坪単価は307万円。
そのように連雀通り沿いで言うと直近はプラウドシティ吉祥寺（平均坪単価約275万円）、比較的こちら寄りだとサンクマーレ三鷹下連雀（三鷹駅は徒歩13分と徒歩圏。2016年分譲/平均坪単価約285万円）、武蔵境駅寄りだと同一建設のプレシス武蔵境（武蔵境駅徒歩14分/2016年分譲/平均坪単価約270万円）という感じで、さらなるマンション価格の高騰もあるとはいえ、やや強く感じますね。

良好な南面条件を考慮したものではあるとはいえ、この面積での6,000万円超は立派に映りますし、面積を絞ったことで単価追求した典型的なケースという印象になります。