リビオ下北沢【3分×6分、絶妙なバランスの貴重なシモキタ物件】3階70㎡11,590万円（坪単価550万円）

リビオ下北沢。

所在地：東京都世田谷区北沢1-331-8（地番）
交通：池ノ上駅徒歩3分、下北沢駅徒歩6分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：3階建、22戸

小田急線の地下化による下北線路街及び駅舎（シモキタエキウエ）も生まれ変わった下北沢駅が徒歩6分となる第一種低層住居専用地域に誕生する物件です。

下北沢駅からの道程は一旦下ってまた上る感じになるので徒歩分数以上の労力が必要になりますが、第一種低層住居専用地域らしい丘上の住宅街ですね。

この物件の後には代田5丁目の駅徒歩4分×第一種低層住居専用地域にオープンレジデンシア下北沢コートが分譲されますし、エリア的な再開発機運の高まりに伴い今後もこういった小規模物件ならば下北沢駅徒歩5分前後でもボチボチ出てきそうではありますが、再開発に伴い従前よりも幅広い層に人気のある街に変貌したとも感じます。ここは池ノ上駅も徒歩3分で利用できますし、利便性×環境が非常に高いレベルで整った立地と言えるでしょう。

井の頭線の線路がやや近いポジションではあるので、閑静とまでは言えませんが、少なくとも現状においては下北沢駅徒歩5分前後の第一種低層住居専用地域の分譲マンションは非常に限られていますので、この地に魅力を感じる方は少なくないはずです。

規模感のあるお店が設けられない第一種低層住居専用地域ながらも2駅が近いところにあるので、買物関係がかなり便利なのも大きなポイントになります。
下北沢南口商店街、2つのまいばす、オオゼキ、foodium、ピーコックなどが徒歩4～7分となっています。

通学区の池之上小学校が徒歩16分（現在は改築中で2024年3月までは北沢中学校第2校舎を仮校舎としているがそちらも同じかそれ以上）と距離感があるのはファミリーにとってはちょっとしたネックにはなるでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、北西角住戸です。北西側には池ノ上ハイツの4階建（とは言え、最高高さ10mエリアなので高さは当物件と同様）がありますが、北側は戸建、主開口部のある西側は細い道路が西に延び、その傍らに2階建戸建という感じになるので、第一種低層住居専用地域（周囲には同じような高さの建物が立ち並ぶ）の中では視界が良い方と言えるでしょう。

北側そう遠くないところにはそのように線路があるのですが、最上階でも抜けがそれほどではない分、音の影響も抑えられますし、南向きでなくともルーバル内で南側からの日照を浴びることが出来るあたりもこういった最上階特殊住戸ならではの魅力ですね。

間取りは四捨五入しないと70㎡に満たないもので物件内で最も大きなプランとしてはやや寂しい印象もありはするものの、そのように閑静なポジションとまでは言えないですし、高い交通便や小学校まで遠いポジションなどを考えれば”これでも大きい方”ではないでしょうか。総戸数22戸というかなりの小規模物件ですし、デベロッパーによってはコンパクトのみの設計（20～40㎡台）であっても何らおかしくなかったと思います。

残念なのは面積ではなく居室配置でしょうか。やっぱりこの大きなルーバルがありながらのLDの一面採光はねぇ…。
リビングインの洋室２の引き戸の開きも中途半端ですし、洋室3の北側にも窓がないということでルーバルを活かしきれていない感がなんとも…。

洗面所と洋室1の間の柱を考慮しても全体的に柱の食い込みは抑えられていると感じますし、角住戸ながら北側に洋室を並べたことで効率性の高さは魅力ではあるものの、かなり立派な価格帯（グロス）のお部屋にはなりますのでもう少し角住戸らしい華のあるプランであって欲しかったという思いが強いです。

坪単価は550万円。物件平均は520～530万円といったところでしょうか。当プランはそのように物件内で最も大きなプラン、かつ、最上階ルーバル付の特殊プランということもありそれなりの単価設定にはなっていますが、平均との差は小さめで突出した水準ではないですね。

ルーバル周り、LD周りの設計が今ひとつで、ルーバルプランなりの魅力、角住戸なりの魅力が高いとは言えないことも考慮されているのでしょう。

なお、近い条件の供給事例で言うと、ピアース下北沢（2016年/下北沢駅徒歩5分/平均坪単価約435万円※道路の向かいが第一種低層住居専用地域となる第一種中高層住居専用地域）、オープンレジデンシア下北沢ウエストテラス（2017年/下北沢駅徒歩5分/平均坪単価約440万円/第一種低層住居専用地域）、プレシス北沢公園（2018年/東北沢駅徒歩1分/平均坪単価約430万円/第一種中高層住居専用地域）、オープンレジデンシア下北沢（2018年/東北沢駅徒歩6分/平均坪単価約415万円/第一種低層住居専用地域）といった感じなので、このエリアもさらに相場が上昇した感があります。

珍しい立地のたったの22戸なのでこの水準でもあっさりと完売が見えていますし、ピアースの2016年あたりから大幅に高くなっているのは至極当然ではあるのですが、そうはいっても線路の影響もあるポジションですし、駐車場を1台も設けていない小規模物件（その代わり（？）にエントランス周りや外観デザインはかなり凝っていますが…）というあたりからは価格面とのギャップがないとは言えないのかなと。