オープンレジデンシア池袋【山手線内側×池袋駅徒歩10分圏内の住宅エリア】63㎡9,380万円（坪単価491万円）

オープンレジデンシア池袋。

所在地：東京都豊島区目白2-1554-4他（地番）
交通：雑司が谷駅徒歩6分、池袋駅徒歩9分、目白駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域、商業地域
階建・総戸数：4階建、19戸

池袋駅からは明治通りを雑司が谷駅方面に向かって緩やかに下っていったところになります。

明治通りからはほんの少しだけ内に入っているに過ぎませんが、明治通り沿いの商業地域側には10階建以上のマンションなどが林立していることで明治通りの喧騒をシャットアウトしてくれる感じになっていますし、少し西側にいくと目白2丁目の中心と言うべき第一種低層住居専用地域が広がった落ち着きも窺えるポジションですね。
この敷地自体も目白2丁目ですし、物件名にあるような”池袋感”はけして高いエリアではないので、むしろ"目白（オープンレジデンシア目白2丁目とか）"の方がしっくり来たぐらいの立地とも言えるのではないでしょうか。

接道はわずか、敷地面積は500㎡ちょっとということで非常にオープンレジデンシアシリーズらしい物件ということにはなるものの、こういった"高い利便性がありながらも住宅街寄りのエリア"というのは大きな敷地が出にくいものですし、”オプレジだからこそ”という印象にもなりますね。
※実際、目白2丁目の第一種低層住居専用地域周りの分譲マンションは非常に少ないです。第一種低層住居専用地域にほど近い目白駅前にわりとスケール感のあるオープンレジデンシア目白フロントコートを分譲しているのもオープンハウスですし、このエリアへの強さが窺えます。

買物関係は、オレンジマートオークラが徒歩2分、ミニピアゴが徒歩4分など近隣は小さなスーパーという感じですが、西武池袋本店が徒歩9分という距離感になりますし、ターミナル駅徒歩10分圏内なりの魅力を感じることも出来ます。

また、通学区は目白小学校で徒歩6分と良好、またこの界隈は文教エリアの様相もあり、ほど近いところに学習院などもあります。

公式ホームページ

お部屋は63㎡の3LDK、南西角住戸です。南側は5階建マンションがありますが、建物の手前にマンションの駐車場があるので10mちょっとの離隔はあり日照に関しては問題ありません。西側は住居系地域らしい3階建の戸建中心という感じですので、こちらからも日照は得られますし、この上層階住戸からは視界抜けも出てくるぐらいですね。

間取りは物件内では最も大きなもので唯一の3LDKになります。

とは言え63㎡ですので小さめではあるのですが、オプレジはこんなものですし、壁式構造と一直線の玄関廊下を採用した効率性の高いものですので3LDKとしての使い勝手が期待出来るでしょう。
オプレジではあまり見ることのない門扉付のポーチがあるのも魅力の1つですね。

収納はやはりやや少なめですけど、この専有面積の3LDKでLDが10畳超を確保出来ているのは良い点でしょう。
リビングインの洋室2室のうちどちらかはウォールドアのようなものを採用し、LDとの一体利用がしやすい形になっていると良かったでしょうね。

坪単価は491万円。低層階は420万円ほどの水準ですので上下差は随分としっかりとしています。確かに上層階は視界抜けも出てくるので低層階とは印象が異なりはするものの、プランは変わらずプラン自体に高級感があるかと言うと微妙なところですので500万円近い水準は予想以上でした。

より池袋駅の遠いシティハウス池袋の上層階と同じぐらいの水準ではありますが、あちらはブランド感や眺望面での魅力がありますし、住不物件に匹敵する水準というのはどうなのか…。

上層階とは言え超小規模な低層マンションでもありますので少なくとも上層階の単価はもっと控えめにして欲しかったところですね。