オープンレジデンシア池袋【超小規模ゆえのエントランスと管理費】44㎡5,980万円（坪単価445万円）

続けて、オープンレジデンシア池袋。

設計はキューオーエルクリエイション、施工はオープンハウスアーキテクトです。

30～60㎡台で構成された総戸数19戸、敷地面積500㎡ちょっとの物件ということで分譲マンションとしては非常に小ぶりな物件になります。袋小路となるポジションの物件ですし、この物件の存在を知っていない限りはなかなかお目にかかる機会のない目立たない物件にはなってしまうでしょう。

ただ、その分（？）外観デザインはわりと力が入っているように感じるもので、特にタイル使いが繊細に感じますね。
赤茶のレンガっぽい色味のアクセントタイルがバルコニーの戸境周りに施されておりなかなか良いアクセントになっていると思います。

一方で、この超小規模ですのでエントランス周りはやはりこじんまりとしてしまっていてそこいらへんのワンルーム投資マンションなどと比べても大差のないものですね。仕方のないところとは言え、立派な価格帯とのミスマッチは少なからずあるでしょうね。

前回のオープンレジデンシア池袋。

公式ホームページ

お部屋は44㎡の2LDK、西向き中住戸です。西方向はやはり戸建が並ぶ感じになっており、低層階でも南西方向からの日照は得られるでしょう。真西ではなくやや北西に傾いてはいるので日照時間はそれほど長くはなさそうですが…。

間取りは40㎡台中盤の2LDKということでいわゆる狭小2LDKの範疇です。

ただ、壁式構造で柱の食い込みがないので効率性及び居室形状での魅力がありますし、奥行（玄関からバルコニーまでの距離）のあるプランながら動線上にキッチンをハメ込むことにより効率性を高めているあたりも悪くはないでしょう。

スパンのわりには開口部が確保出来ているあたりに好感が持てる反面、収納が少ないあたりはやはり狭小2LDKゆえのウィークポイントになるでしょうか。

坪単価は445万円。上層階はやはり500万円近い水準になります。先ほどの角住戸に比べると面積が小さくグロスの嵩みが抑えられる分、多少マシな印象ではあるもののこちらも立派なお値段に感じます。
こういった面積帯だとファミリータイプほどは"住居系地域の落ち着き"がプラスにはなりづらいですし、以下のように超小規模ゆえにランニングコストもかなり高いので…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、さらに、シーザーストーンのキッチン天板、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼なども採用されており、2年ぐらい前までの定番仕様と同様ものとなっているのはほっとしました。
昨今はオープンレジデンシア西日暮里ステーションフロントなどちょっと単価がこなれたオプレジ（坪単価400万円未満）ではトイレ手洗いカウンターすらないものが出てきており、コストダウン志向が感じられます。

管理費は399円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下での水準ですので超小規模ゆえの強烈な水準ということになります。
この水準はディスポーザーや内廊下に加え、充実した共用施設、コンシェルジュサービス、さらに24時間有人管理なども備わった大規模物件と同レベルですので仕方のないこととはいえ勿体ないと感じずにはいられません。

駐車場は1台のみで平置になります。