シティハウス池袋【池袋感は薄くとも落ち着きと眺望を両立する住宅街ポジション】67㎡10,100万円（坪単価496万円）

シティハウス池袋。

所在地：東京都豊島区東池袋2-2462-3他（地番）
交通：大塚駅徒歩8分、東池袋駅徒歩11分、新大塚駅徒歩13分、池袋駅徒歩14分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、92戸（非分譲住戸18戸含む）

春日通り沿いのセントラルレジデンスシティタワー池袋のところから栄橋通りを入った住宅街の中ほどに位置した物件で、最寄駅は大塚駅になります。

池袋駅はかなり距離がありますし、「東池袋アドレス」からとっているとは言えマンション名の”池袋”に違和感がないと言えば嘘にはなりますが、サンシャインまで徒歩6分、昨年出来たイケ・サンパークまで徒歩8分という立地なので一応”池袋感”はありますし、そこからの地下通路経由で東池袋駅までの道程が快適というあたりも魅力の1つにはなってくるでしょう。

池袋駅徒歩圏内（特に山手線内側）の住居系地域は限られていますし、日常の買物関係もまいばすが徒歩3分、マルエツプチが徒歩5分、シマダヤが徒歩8分、よしやが徒歩9分、そして西友も徒歩10分とまずまず、また、通学区の朋有小学校も徒歩7分ということでこのエリアの利便性を享受しつつも落ち着きを重視したいファミリーには魅力を感じやすい物件になるのではないでしょうか。

公式ホームページ

お部屋は67㎡の3LDK、東角住戸です。周囲も同じ第一種住居地域で高度地区による斜線制限などもないので、このぐらいの高さの建物があってもおかしくないのですが、小さ目の敷地の多い昔ながらの住宅街で土地がまとまりにくいせいかこのレベルの高さの建物は春日通り沿い（商業地域）までいかないと見当たりません。

この上層階住戸からは南東方向だけでなく、山手線の外側に広がる北大塚の第一種中高層住居専用地域側の低層住宅街方向（北東方向）にも視界抜けが得られるという絶好のポジションですね。

当物件は全戸南東向きで、反対サイドの角住戸（南角住戸）は1階を除き非分譲（地権者住戸）になっていますし、分譲タイプの中ではこのお部屋が最も魅力のあるポジションに違いありません。

間取りはそのようなポジションゆえに分譲住戸の中では最も大きなもの（非分譲住戸の面積は不明）になっているのですが、それでも67㎡ということで住不物件らしいせせこましさがありますね。

共用廊下側の柱がきれいにアウトフレーム化されているのは大いに評価すべき点ではあるものの、面積が小ぶりなために玄関廊下を一直線とした田の字ベースの設計になっていることもあり角住戸らしい"華"を感じることはありません。

LDは二面採光ですし、キッチンに窓があるのも魅力の1つではあるのですが、そのような北東側の視界抜けを考えればコーナーサッシなどの大開口があってもバチは当たらないぐらいのポジションですし、近年の住不物件によくある"面白味に欠けるプラン"、"ワクワク感のないプラン"という印象にはなってしまいますよね。

洋室3の引き戸はかなりきれいに開け放てるようになっており、幅のある連窓サッシは悪くはありませんが…。

坪単価は496万円。6月に行われた第1期はこちらのタイプのみ（5戸）の分譲で、住不物件お得意の同一価格設定でした。

昨年以降の分譲事例で言うと、プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ（平均坪単価約520万円）、シティハウス南大塚レジデンス（平均坪単価約460万円）、ルフォンザ・タワー大塚（平均坪単価約490万円）という感じで、上層階でこの水準ということを考えれば駅距離（どちら側の物件と比べても駅が遠くなる）が多少は考慮されている印象ではあるものの、プラウドタワーは36階建で10階前後には坪単価400万円台前半～中盤のものがあったぐらいですし、やはり強気に感じたシティハウス南大塚レジデンスの上層階（500万円ちょっと）よりも気持ち安い程度でしかないですね。

住不の強気なお値段設定はいつものことですので何ら驚くには値しませんし、この上層階は下手なタワマンよりも眺望的な魅力があるのも確かではあるのですが、相変わらずエントランスホールは淡泊なデザイン（アプローチ部分は敷地形状を活かした形で魅力はある）ですし、仮に他のデベロッパーがこの立地（駅距離）で分譲していたらここまでにはならなかったように思います。