ヴァースクレイシアIDZ中野アーバンスクエア【エリアを満喫できる徒歩7分】9階44㎡6,190万円（坪単価467万円）

ヴァースクレイシアIDZ中野アーバンスクエア。

所在地：東京都中野区新井2-30-2
交通：中野駅徒歩7分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、35戸（他店舗1戸）

早稲田通り沿い、イーストコート中野の西隣に誕生する物件になります。
いつも通り「クレイシアIDZ中野アーバンスクエア（ヴァースがつかない）」と1物件に2つの名称が併用されている物件で、クレイシアの20㎡台のワンルームに対し、こちらのヴァース側が40㎡台の1LDKになっているあたりも同様ですね（ワンルームマンション条例により全てをワンルームには出来ないので一定数のノンワンルームを設けている）。

立地としては、四季の森公園がほど近く、かつ、ブロードウェイもアクセスしやすいところなので新旧の中野駅前を楽しめますし、今後も再開発が目白押しの中野駅の恩恵を受けるには十分過ぎるほどの立地だと思います。

早稲田通り沿いなので賑やかですし周囲には同じような高さの建物が多いので環境面は褒められたものではありませんが、こういったコンパクトタイプ、まして中野駅徒歩7分というポジションであれば贅沢を言うところではないでしょう。

北口の駅北東部にはグランツオーベル中野などのある駅近ながら落ち着きある住宅街があり、そちらほどのバランス感や希少性まではありませんが、特に北口側は駅徒歩5分圏内の物件が非常に少なくこの7分でもわりと貴重な存在になりますね。

若干遠回りにはなりますが、雨の日はブロードウェイのところからアーケードを通ると駅までの道程が快適で、普通の駅徒歩7分よりも魅力があるのも確かです。

設計はTAOライブ、施工は松下産業です。

デザイン面はシックなトーンを採用した”ちょっとデザインに力を入れたよくあるワンルーム投資マンション”という感じで、ワンルーム中心の総戸数35戸という小さな物件ですので特筆すべき点は見当たりません。

共用面であえて特徴を挙げるとするならば顔認証システムを採用したエントランスのセキュリティでしょうか。顔認証であろうとカルガモ走行出来てしまうのは一緒でとりわけセキュリティ性が高い印象はないですけど…。


お部屋は44㎡の1LDK、南西角住戸です。西側には隣接して10階建があり、この階では視界が至近距離で妨げられます。また、南側は早稲田通りの向かいにやはり近い高さの建物があり、この階では視界が抜けるには至らない感じですね。ただ、日照に関しては良好ですし、上述のように中野駅徒歩7分であれば日照が良好なだけでも平均以上と言えるのではないでしょうか。

間取りは44㎡ということでコロナ流行前後に関係なく狭小化が止まらない中ではかなりゆったりとした1LDKになります。

むろん50㎡台などのよくある2LDKをメニュープランなどで1LDKにすればもっと広々とした1LDKにはなりますが、基本プラン（当物件はそもそも完成売りです）がこういった大きさの1LDKであるのは珍しく、LDKの12畳など全体的に余裕を感じますね。

柱のアウトフレームはいかにもワンルーム投資マンションという感じですので柱による面積消費（食い込み分は専有面積にカウントされている）は考慮する必要はあるものの、それでも平均的な1LDKよりはゆとりがあるでしょう。

柱がインフレームに伴いバルコニーが小さいのは残念ですが、収納もしっかりとしていますね。

坪単価は467万円。低層階でも450万円を超えており、視界面が考慮されたのか上下の単価差は小さめです。

近年の中野駅前の供給事例で言うと、オープンレジデンシア中野ステーションサイド（南口駅徒歩2分/平均坪単価約480万円）、グランツオーベル中野（駅徒歩5分/平均坪単価約455万円※上述のようにかなり貴重なポジションの物件でしたが、ファミリータイプ中心ということでオープンレジデンシアよりも単価は伸びていません）があり、徒歩7分ということを考えると気持ち強めの印象にはなりますかね。
2017年とちょっと前にはなってしまいますが、パークリュクス中野が中野通り沿いの駅徒歩7分で分譲されており、30㎡台前半中心のコンパクトながら平均坪単価は約375万円ほどでしかなかったですからね。

パークリュクスは当時の記事をご覧いただくとお分かりのように当時としても現実的なお値段設定で早期完売したので、そこと比べた場合の値上がり感が強くなることに違和感はないのですが、この1LDKは面積が大きい分グロスが大分嵩んでしまっているのも気になるところではあるでしょうね。柱の食い込みによる面積消費も馬鹿に出来ないですし、以下のようにこの価格帯の物件としては設備面での弱さがあるのも気になる点の1つです。

設備仕様面は、小規模コンパクトのためディスポーザーは当然ありません。フィオレストーンの水回り天板やトイレ手洗いカウンターなどが備わってはいますが、食洗機はなく床暖房もガス温水式ではなく電気式となるなどこのような立派な単価帯の分譲マンションとしては寂しい印象にはなりますね。

管理費は299円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、小規模物件ゆえに高めの水準になっています。

なお、駐車場はありません。