ルフォンプログレ中野富士見町ザ・レジデンス【第一種低層住居専用地域×2層吹抜エントランス】4階43㎡195,000円（坪賃料14,833円）

ルフォンプログレ中野富士見町ザ・レジデンス。【賃貸版】になります。

所在地：東京都杉並区和田1-39-30（地番）
交通：中野富士見町駅徒歩8分、新中野駅徒歩15分
用途地域：第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：地上3階地下1階建、67戸
築年：2021年

中野富士見町駅からのアプローチは起伏（善福寺川沿いの中野富士見町駅界隈よりもこちらの住宅街の方が標高が高い）がありますし、近いとまでは言えないのですが、駅徒歩10分圏内ながら落ち着きのある第一種低層住居専用地域に位置しています。

20～40㎡台のみの総戸数67戸とは言え、3階建（建築基準法上。見た目は4階建）でのもので、敷地面積は1,400㎡超というそこそこのスケールがありますし、この落ち着きのある立地条件からすればファミリータイプ中心の分譲マンションになっていた方が自然だった印象ではありますね。

ただその一方で、道路付けが敷地北東寄りの東（日照が得にくい）で、南東・南西方向に同じような高さの建物がありますので、そこには分譲マンションとして採算を合わせる（高めの単価でもニーズを集める）のが難しいという判断があったのかもしれませんね。

実際、「中野富士見町駅徒歩8分×第一種低層住居専用地域」で総戸数30戸ほど（ファミリータイプ中心を想定した場合の戸数）という感じだとインパクトがあるとは言えないのですが、通学区の和田小学校も近いポジションですし、こういった良好な住宅街敷地が20㎡台中心のコンパクト賃貸マンションになってしまうのは”時代”であり”トレンド”なのでしょうね…。

リモートワークはわりと定着してきていると感じはするものの、やはり業種によりますし、依然として駅近で利便性の高い物件の人気はお値段が高くとも衰える様子は窺えません。

設計・施工は木内建設です。
コンパクト中心の賃貸マンションですし、第一種低層住居専用地域の低層建物件ですので当たり障りのないデザインになるのが普通なのですが、当物件は意外にも2層吹抜のエントランスが採用されています。

特徴としてはそれぐらいですし、2層吹抜も1階から地下1階（敷地南東端グラウンドレベル）にかけてのものではあるものの、低層建がマストになってしまう第一種低層住居専用地域の物件が2層吹抜のエントランスを採用するのはかなり稀なことで、分譲マンションでもなかなか見かけないですね。
※低層エリアでの2階部分（ここの場合は建築基準法上の1階）はけして条件が悪いものではないですし、低層エリアは斜線制限なども厳しいので容積率を満たす住戸面積を確保するためにゆとりある設計を妥協せざるを得ないことも少なくない。

なお、吹抜部分の天井部には木目調の設えが採用されており、デザイン的にも素敵です。

初見では20～40㎡台の賃貸マンションで「ザ・レジデンス」というネーミングは少々大袈裟に感じたのですが、こういったデザインもあってのものなのでしょうね。

公式ホームページ

お部屋は43㎡の2LDK、南東角住戸です。その2層吹抜のエントランス上部（2つ上の階）に位置した角住戸で、周囲は2～3階建相当なので建築基準法上の3階（最上階）になるこちらのお部屋からは日照だけでなく部分的な視界抜けも出てきます。

間取りは40㎡そこそこなので、かなりの狭小2LDKになりますし、良好な南面を活かしきれていないシンプルな設計はやはり残念ですね。

リビングインの洋室やキッチンにも窓があって欲しかったですし、狭小2LDKゆえに難しいところではあるのですが、オープンキッチンなどの開放感を高める設計が実現していないのも勿体ないと感じます。

坪賃料は14,833円。この面積の1LDKだったとしたならばグロスがわりと嵩んでしまいますので高く感じたのでしょうが、LDが小さめとは言え一応2LDKとして使えるプランにはなっているので20万円未満でお探しのディンクスニーズを生み出せると思います。

物件の多くを占める20㎡台の上層階は16,000円超の設定ですし、面積帯なりに単価が抑えられてはいます。

設備仕様面は、いわゆる賃貸仕様でトイレ手洗いカウンターどころか床暖房もないシンプルなものになります。

駐車場は身障者用を含む全3台で平置です。