ヴェレーナシティパレ・ド・マジェステ【表記は徒歩10分だが、なかなかハードな立地】2階80㎡6,398万円（坪単価263万円）

ヴェレーナシティパレ・ド・マジェステ。

所在地：神奈川県横浜市港南区港南2-1269-1の一部他（地番）
交通：港南中央駅徒歩10分、上大岡駅徒歩16分（市営地下鉄。京急線は徒歩18分）
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、193戸

港南中央駅は距離的に徒歩10分圏内になりますが、港南2丁目の丘の中腹に位置しており、低地にある港南中央駅や上大岡駅付近との標高差は30m以上に及びますので、”徒歩圏内”の物件とは言い難いところがあります。

第一種中高層住居専用地域であることからお分かりのようにこの丘はマンションだけでなく戸建も多くある落ち着きある住宅街ではあるものの、港南中央駅徒歩7分で標高的にもこちらよりも数メートル低いところにあるエリア内有数の大規模物件パークコリーナ上大岡ブルックコートなどと比べると利便性は大分劣ってしまいます。

高台ならではの眺望はやはり魅力になってきますし、敷地面積約10,000㎡のスケール感も強調できる物件ではありますが、京急バス（上大岡駅方面行き）の最寄りのバス停（久保坂）に行くにも標高差（20m程度）が大きいですし、70％の駐車場設置率がむしろ低く感じてしまうぐらいの立地条件になりますね（ファミリータイプ中心ですのでこの立地ならば100％ぐらいでも良かった？）。

買物関係は、セブンイレブンが徒歩3分なのは悪くありませんが、スーパーではユーコープとまいばすが徒歩8分、ヨークマートが徒歩11分でやはり起伏が伴いますので（ユーコープ（より高いところにある）ですら標高差20mぐらいはあるでしょう）、車なしでの生活は便利とは言えないでしょう（ネットスーパーなどもありますけれども…）。

通学区は相武山小学校で徒歩6分です。住宅街らしく距離的には近いものの、こちらはこちらでさらに標高20m以上高いところにあるのは玉に瑕です。これぐらいならばお子さんの足腰が鍛えられて良いと思いますけれどもね。

公式ホームページ

お部屋はＢ棟（ブライトヴィラ）の80㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地南東頂点付近に位置した住戸で、いずれの方角も戸建やアパートなどの2～3階建の低層建物になっています。南東～東にかけて標高が低くなるポジションなので上層階ならば抜け感のある眺望、また、こういった低層階でも圧迫感はなく日照良好ですね。

間取りはヴェレーナシリーズらしく開口部やバルコニーに力を入れたもので特にこの角住戸はコーナーサッシとオープンエアリビングバルコニーを両立させているのが大きな特長になります。

角住戸らしく廊下はそれなりの長さがあるのでLDは13畳ほどとけして大きくはありませんが、屋根（上階住戸のバルコニー）のあるオープンエアリビングバルコニーはその名の通りリビングの一部として使うことが可能ですし、この丘上立地には非常にフィットした設計とも感じますよね。

リビングの開口部がオープンエアリビングバルコニー側にしかないケースでは屋根（上階バルコニー）の出が大きい分、採光が芳しくなかったりするものですが、このプランはサッシがワイドな上、ダイレクトなコーナーサッシまであるので全くもってそんなことはありません。

妻面の洋室の開口部も充実していますし、このシリーズならではの差別化と魅力が行き届いた好設計と言えるでしょうね。

坪単価は263万円。この階では眺望が望める感じではないので、眺望も望める上層階角住戸の300万円に近づいた水準に比べればまだこなれてはいます。

ただ、この設計は眺望と相まることで魅力が増すところも大いにありますし、80㎡超で6,000万円超までグロスが嵩んでいることを考えると低層階はもう少しこなれた水準（上層階との単価差を大きくする）が適切だったようには思います。
共用部・専有部共に差別化をこれ以上ないぐらい図った物件にはなりますので、利便性や眺望は二の次と考える方のニーズがあるのも確かで純粋に競合するケースは少ないということなのでしょうが、やはり差別化がなされたクレストレジデンス横浜スカイビュー汐見台に比べると随分しっかりとしたお値段設定になっていることからもそのようなことが言えるのではないでしょうか。こういった立地の差別化が行き届いた物件はリモートワークの普及（？）が多少なりとも追い風になるところもあるのだとは思いますが…。