サンメゾン平塚代官町【駅にほど近い住宅エリア、買物便の高さも魅力的】5階77㎡5,670万円（坪単価242万円）

サンメゾン平塚代官町。

所在地：神奈川県平塚市代官町26-1（地番）
交通：平塚駅徒歩7分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：5階建、38戸

今秋には大規模物件シティテラス湘南平塚も分譲予定ではありますが、オハナ湘南袖ヶ浜以来かなり久々となる南口物件で、シティテラスの駅徒歩12分やオハナ湘南袖ヶ浜の駅徒歩16分（その前のオハナ平塚桃浜は駅徒歩6分）などと比べ駅にほど近いポジションという点でも魅力を感じることが出来ますね。

シティテラスやオハナ平塚桃浜が至近となるＪＴ平塚工場跡地では大規模商業施設（ビバモール湘南平塚）が開業予定なので話題性では劣りますが、こちらは駅にほど近いことに加え、60ほどの店舗が集うＯＳＣ湘南シティが徒歩2分、また、その東側徒歩7分にユニディ（ロピアも入っている）があるなど、駅とは反対側のエリアに利便施設がそろっているのも大きなポイントになります。

ららぽーとの隣のパークホームズララ湘南平塚やローレルスクエア湘南平塚などと比べても駅に近いですし、大通りに面していない住宅街の一角という点での魅力もあるバランスの取れた立地ですね。

ちなみに、この駅南東部の代官町は海にほど近い別荘地としての面影のあるエリアで、海岸まで徒歩20分ちょっとの距離感というあたりも魅力の1つになるでしょうか。

通学区は港小学校で徒歩11分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は77㎡の3LDK、北角住戸です。当物件の売りの1つに長姫児童公園のパークフロントという点があり、道路を挟んだ北西側がその長姫児童公園になります。北～北東にかけても3階建程度の低層建物ですし、最上階ルーバルプランということで南東方向はもちろんのこと南方向（ルーバル部分）からの日照が入るようになっているあたりも魅力になるでしょう。

間取りは東角や南角の80㎡超ほどのゆとりはないものの、そのように80㎡超のお部屋がたくさんあることからお分かりのように全体的にしっかりとした面積が確保された物件で、こちらのプランも近年のプランとしてはゆったりしていると感じます。

ただ、角住戸ながら洋室全てがリビングイン（しかも1室は行灯部屋）という設計は少々ミスマッチに感じますし、せっかくの恵まれたポジションながらLDが一面採光（しかも開口部はサッシ2枚分だけ）というのはかなり残念ですね。

せめて洋室1の引き戸をウォールドアなどにしてLDと一体利用可能なものに出来ていると良かったように思いますが、洋室1は最も大きな7.5畳（主寝室という扱いでしょう）で、別に行灯部屋がありますので、7.5畳をLDと一体利用な形にするのは適切でないとの判断なのでしょうね…。

このような設計（居室配置）になっているのはそもそもの専有部形状によるところが大きく、もう少し隣戸との調整を図れば”見違えるようなプランにすることも可能なポジション”だったと思うのでそういう意味では”勿体ない”という感情が強くなるところはありますね。

ただ、洋室1のルーバル側の開口部は魅力的ですし、キッチンや浴室にも窓があるのは良いでしょう。

坪単価は242万円。当物件はこういった角住戸を除くと北西向きと南東向きの両面に住戸が設けられており、日照とパークフロントがトレードオフな状況になるので物件内での単価レンジは小さめの印象になります。
当ルーバル付の角住戸は上述のようにパークフロントだけでなく日照もわりと得られる感じのポジションで物件内でもとても貴重な存在（唯一のルーバルプランでもある）になるのでもっと単価が伸びていてもおかしくなかったように思うのですが、近年の平塚駅周りの分譲マンションの連続供給（完売にたどり着いた物件は少ない）、そしてそもそもの平均坪単価（230万円ぐらいでしょうか）が駅徒歩2分のウエリスアーデル湘南平塚（平均坪単価約220万円）などと比べても高いことが影響してか高値追求が難しかったようですね。

上述のようにこのポジションは一般的な駅徒歩7分よりもバランスが良いと感じますし、この住戸は日照と眺望を両立させるものでもありますので単価的には悪くないと思うのですが、面積帯がゆったり目でグロスがそこそこの水準になっている点、立派な価格帯のわりに間取りが微妙（居室配置やLDの開口部）なことによるミスマッチが気になるところでしょうね。