プレシス武蔵境プロスタイル【なかなかの囲まれ感…】4階59㎡6,480万円(坪単価366万円)

プレシス武蔵境プロスタイル。

所在地:東京都武蔵野市境南町2-657-9(地番)
交通:武蔵境駅徒歩6分
用途地域:第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数:6階建、24戸

境南コミュニティ通り沿い、2018年分譲で一昨年完成したばかりのアールブラン武蔵境の西側隣接地に誕生する物件になります。

敷地形状(ここもアールブランも南北に長い)、用途地域(建築制限)的に仕方のないことではありますが、アールブランはここによりさらに囲まれ感が高まり、ここは当初から囲まれ感抜群ということで、武蔵境駅前は「こんなところにもマンションを立てないといけないぐらい土地がないんかい」とすら感じてしまうぐらいです。

武蔵境駅は徒歩10分圏内にも畑などが点在するぐらいの長閑さも持ち合わせていますし、この土地がマンションになることと他の土地がマンションになるかどうかの関連性は特にありませんので、今回は「たまたまこの地だった」ということに外なりません。ただ、武蔵境駅周辺は戸建を中心とした第一種低層専用住居専用地域の比率が高く、当物件などのある第一種中高層住居専用地域側(高さ制限・容積率などによりそこそこのスケールが出せ採算が取りやすい)にマンションが集中しているという側面があるのは確かですね。

近年はアールブラン武蔵境以外にもプラウド武蔵境テラス、そして昨年から分譲中のザ・パークハウス武蔵野境南町も第一種中高層住居専用地域側(当物件の敷地もそうだが、通り沿いは第二種中高層住居専用地域)の近隣エリアに誕生しており、「マンション向きではないエリアが多いことが影響し、このような用途地域の土地はマンションにお誂え向き(少々条件が悪かろうとマンション需要は十分にある)」という位置づけになっていると思います。

買物関係は、基本的には駅前に赴く必要がありとりわけ近くはありませんが、徒歩5~6分でイトーヨーカドー、成城石井、クイーンズ伊勢丹などの使い分けが出来るのは魅力ですし、南側隣接地が通学区の境南小学校というあたりも子育て世代にとって魅力的なものとなるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は59㎡の3LDK、南東角住戸です。東側~南東にかけて6階建のアールブランがガッツリ被ってくる感じで、どちらの建物も敷地境界に近いところに建てられているので(敷地形状が南北に長いためそういったゆとりがないのです)、かなりお見合い感の強いポジションですね。

南側は境南小学校の体育館ですのでこの4階住戸からの南側の視界はその先の校舎のところまでは抜けがありはしますし、もちろん日照も望めはするのでけして悪くはありません。一般的には条件が良いとまでは言えないながらも、東・西・北は上層階でもお見合いがきつく、物件内でまともな条件のお部屋はこのレベルの視界抜けが得られる南側の4~6階だけという感じになっていますね。

間取り的には60㎡に満たないプレシスらしい狭小3LDKになります。
上層階のルーバルタイプには70㎡台がありはするものの、基本となるプランは50㎡台の3LDK(2LDK+S)が多くなっており、土地柄ファミリーをメインターゲットにしてはいるものの、やはりグロス(価格)の嵩みを強く考慮しているようです。

ただ、玄関廊下は角住戸としては短く、54~55㎡ほどの3LDKも数多くの実績のあるプレシスシリーズですので60㎡近いこの面積帯ならばまだ余裕(?)がありますし、居室畳数や収納面での違和感も特段ありません。

一方で、バルコニー側の柱ですら中途半端に食い込んでいますし、角住戸ながらLDの開口部がサッシ2枚分しかない地味な設計になっているあたりはやはり残念ではありますよね。
東面(妻面)のお見合いがきつい以上、こういったプランになるのは当然ではあるのですが…。

坪単価は366万円。アールブラン武蔵境も囲まれ感が強かった(当物件のある西側隣接地は当時は戸建だったがこのようなマンション(建物)になってしまう可能性は十分にありました)中で平均坪単価約350万円という水準でしたので当物件の中で条件の良い方のお部屋がこの水準になるのは分からんではないのですが、アールブランと比べたらスケールが小さい上、アールブラン(モリモト)とはやはりデザインパフォーマンスで大きな差がありますので強気な印象が拭えません。

ルーバルプランは坪単価400万円超(グロスで9,000万円超!)になっているぐらいなのでグロスの嵩みをそれほど恐れていないのかもしれませんが、こちらはルーバルなどの特色のない一般的なプランですし70㎡程度の大きさがあったとしたならばこの単価ではちょっと難しかったでしょうね。このシリーズによくある面積を絞ったなりの単価設定という印象になります。

こちらよりも駅は遠くはなりますが、昨年から分譲中のザ・パークハウス武蔵野境南町の平均坪単価は約340万円に過ぎないですし…。

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