レーベン立石DUNAMIS【再開発エリア至近×南面良好】63㎡5,258万円（坪単価278万円）
レーベン立石DUNAMIS。
所在地：東京都葛飾区東立石3-728-2他（地番）
交通：京成立石駅徒歩6分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、38戸（他店舗区画）
15階建ながら38戸という小規模な物件にはなるものの、サングランデ立石の記事でも言及したように駅前で複数の再開発、さらに、押上線の連続立体交差事業や新しい駅舎も予定されているなど話題性に事欠かないエリアの物件になります。
サングランデは駅徒歩13分とかなり距離がありましたが、こちらは駅徒歩6分ということでそういった再開発の恩恵を強く受けられるであろうポジションですね。
立地としては、奥戸街道沿いの本田消防署の隣ですのでお世辞にも静かな環境とは言えませんが、一方で、奥戸街道は北側で南面に第一種住居地域が広がったポジションという点での魅力もあります。
建物が立つのは街道沿いの商業地域内ですが、街道の内側（敷地の途中から）が第一種住居地域になっており、第二種高度地区の斜線制限により第一種住居地域内に高さのある建物を立てるためには南北に長い敷地形状が必要になります。実際、ほとんどが戸建などの低層建物になっていますし、当物件の上層階は将来に渡り視界が保たれる可能性が高いでしょう。
買物関係は、サングランデのイトーヨーカドー至近のような特長こそありませんが、そのイトーヨーカドーとマイバスが徒歩7分、ヨークフーズとグリーンマートが徒歩6分という感じで複数の選択肢がありますし、再開発に伴いさらに便利になるのは間違いないところです。
通学校の本田小学校が徒歩2分、わりと大きな渋江公園が徒歩1分にあるなど子育て環境としての魅力も小さくないでしょう。
公式ホームページ
お部屋は63㎡の3LDK、南西角住戸です。そのように南方向は戸建が中心で高いものでも3階建といった感じですので、この中層階でも視界抜けが出てきます。第二種高度地区はそこそこの大きさ（奥行）の敷地であれば15～20mぐらいの建物は建てられますので将来的に安泰とまでは言えなそうですが（現状では想像しにくいかもしれませんが駅前再開発で地価が上昇すると土地の売買も活発になります）、少なくとも現状においては良好なポジションですね。東側にある消防署の反対側になるのも良い材料ですし（そもそも二重サッシが採用されています）、南西方向には渋江公園も望めます。
間取りは63㎡の3LDKということで角住戸としてかなり面積を絞ったファミリータイプになります。
上層3フロアは1フロア1～2戸の特別な設計になっており、70～80㎡台のゆったり目のプランが設けられているので、そことの棲み分けを図っているのだと思いますが、このプランのある12階以下はこのプランが最大で54～63㎡というレンジなので大分面積を絞っていると感じますね。
ちなみに、最上階は1フロア1戸でこんなプランです。なかなか凄い…。
この63㎡は角住戸としてはかなり面積が小さいので効率性を考慮し玄関廊下を一直線にしているのは良いのですが、そうはいってもかなり廊下が長く（LDの入口付近のデッドスペースも大き目）、この面積帯ならばさらに効率的なプランを心掛けて欲しかったという印象ではありますね。
LDの11畳など意外にもしっかりとしている部分も見受けられます。しかしながら、洋室2室が4畳ですし、ファミリータイプとしては収納が明らかに少なくその原因は専有面積と廊下の長さであることは明白でしょう。
坪単価は278万円。3LDKとしてギリギリまで面積を絞っているわりには単価が盛られている感はあまりないように思います。
もちろん駅距離が倍以上あるサングランデ立石よりも大分高くはなりますが、駅前再開発タワマンではこの単価水準は期待しづらいですし、「再開発エリア至近×良好な南面条件」あってのこの水準ならば違和感はないでしょう。
ちなみに、上層階にある70㎡台（角住戸）の290万円超という単価水準も大きな違和感はないのですが、こちらに比べると面積が大分しっかりとしていることで再開発タワマンとの価格帯（グロス）での被りが必至（高層階は無理だが、中低層階の60～70㎡とは被りがあるでしょう）という点での悩ましさ（難しさ）はあるでしょうね。
所在地：東京都葛飾区東立石3-728-2他（地番）
交通：京成立石駅徒歩6分
用途地域：商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数：15階建、38戸（他店舗区画）
15階建ながら38戸という小規模な物件にはなるものの、サングランデ立石の記事でも言及したように駅前で複数の再開発、さらに、押上線の連続立体交差事業や新しい駅舎も予定されているなど話題性に事欠かないエリアの物件になります。
サングランデは駅徒歩13分とかなり距離がありましたが、こちらは駅徒歩6分ということでそういった再開発の恩恵を強く受けられるであろうポジションですね。
立地としては、奥戸街道沿いの本田消防署の隣ですのでお世辞にも静かな環境とは言えませんが、一方で、奥戸街道は北側で南面に第一種住居地域が広がったポジションという点での魅力もあります。
建物が立つのは街道沿いの商業地域内ですが、街道の内側（敷地の途中から）が第一種住居地域になっており、第二種高度地区の斜線制限により第一種住居地域内に高さのある建物を立てるためには南北に長い敷地形状が必要になります。実際、ほとんどが戸建などの低層建物になっていますし、当物件の上層階は将来に渡り視界が保たれる可能性が高いでしょう。
買物関係は、サングランデのイトーヨーカドー至近のような特長こそありませんが、そのイトーヨーカドーとマイバスが徒歩7分、ヨークフーズとグリーンマートが徒歩6分という感じで複数の選択肢がありますし、再開発に伴いさらに便利になるのは間違いないところです。
通学校の本田小学校が徒歩2分、わりと大きな渋江公園が徒歩1分にあるなど子育て環境としての魅力も小さくないでしょう。
公式ホームページ
お部屋は63㎡の3LDK、南西角住戸です。そのように南方向は戸建が中心で高いものでも3階建といった感じですので、この中層階でも視界抜けが出てきます。第二種高度地区はそこそこの大きさ（奥行）の敷地であれば15～20mぐらいの建物は建てられますので将来的に安泰とまでは言えなそうですが（現状では想像しにくいかもしれませんが駅前再開発で地価が上昇すると土地の売買も活発になります）、少なくとも現状においては良好なポジションですね。東側にある消防署の反対側になるのも良い材料ですし（そもそも二重サッシが採用されています）、南西方向には渋江公園も望めます。
間取りは63㎡の3LDKということで角住戸としてかなり面積を絞ったファミリータイプになります。
上層3フロアは1フロア1～2戸の特別な設計になっており、70～80㎡台のゆったり目のプランが設けられているので、そことの棲み分けを図っているのだと思いますが、このプランのある12階以下はこのプランが最大で54～63㎡というレンジなので大分面積を絞っていると感じますね。
ちなみに、最上階は1フロア1戸でこんなプランです。なかなか凄い…。
この63㎡は角住戸としてはかなり面積が小さいので効率性を考慮し玄関廊下を一直線にしているのは良いのですが、そうはいってもかなり廊下が長く（LDの入口付近のデッドスペースも大き目）、この面積帯ならばさらに効率的なプランを心掛けて欲しかったという印象ではありますね。
LDの11畳など意外にもしっかりとしている部分も見受けられます。しかしながら、洋室2室が4畳ですし、ファミリータイプとしては収納が明らかに少なくその原因は専有面積と廊下の長さであることは明白でしょう。
坪単価は278万円。3LDKとしてギリギリまで面積を絞っているわりには単価が盛られている感はあまりないように思います。
もちろん駅距離が倍以上あるサングランデ立石よりも大分高くはなりますが、駅前再開発タワマンではこの単価水準は期待しづらいですし、「再開発エリア至近×良好な南面条件」あってのこの水準ならば違和感はないでしょう。
ちなみに、上層階にある70㎡台（角住戸）の290万円超という単価水準も大きな違和感はないのですが、こちらに比べると面積が大分しっかりとしていることで再開発タワマンとの価格帯（グロス）での被りが必至（高層階は無理だが、中低層階の60～70㎡とは被りがあるでしょう）という点での悩ましさ（難しさ）はあるでしょうね。