シティハウス二子玉川ザ・グランド【今に始まったことではないが本当に凄いお値段】4階114㎡38,800万円（坪単価1,127万円）

シティハウス二子玉川ザ・グランド。

所在地：東京都世田谷区玉川2-1467-1（地番）
交通：二子玉川駅徒歩4分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、31戸（うち非分譲住戸4戸）

当初は一昨年の年末あたりに分譲開始だったはずですが、相変わらずのらりくらいとした殿様商売（コロナ禍はもちろんのこと一昨年秋の台風19号の多摩川氾濫の影響もあった？※被害が大きかったのは堤防未整備付近から氾濫した玉川3丁目側で、玉川2丁目のこの敷地はハザードマップ上も0.5～3.0mと3.0～5.0mの境付近にあり、標高約13mに過ぎない低地側にしてはそこまでではありません）によりあれよあれよという間に昨年末に完成し、ようやく今春から分譲が始まっている感じですね。

ご存知の方も多いと思うので、初めに言ってしまうと当物件の最大の注目点は価格です。価格がアホみたいなんです（汗）。
近隣駅徒歩5分のところで2015年に分譲されたシティハウス二子玉川ですら平均坪単価約480万円という水準で驚かされたのが記憶に新しいところなのですが、当物件は平均でも700万円台、上層階住戸は1,000万円超という…。

少しマンションに詳しい方であれば住不の殿様商売はよ～くご存知でしょうし、近年ではシティタワー所沢クラッシィ、最近ではシティハウス府中八幡町などもなかなかにふざけたお値段設定と思ったものですが、ここはそれらを上回るぐらいの印象になるのかなと。

確かに駅は近いですけど言っても徒歩4分（徒歩1～2分ではない）ですし、そのように低地ポジションで最上階でも視界が抜けることもありませんのでこのお値段設定は凄いことですよね。

そのシティハウス二子玉川があったこともあるのかもしれませんが、「ザ・グランド」というネーミングがなされているものの、「ザ・グランド（※）」が納得できるほどの高級感があるかというと微妙ですし、坪単価700万円超が大半となる物件なりの高級感や重厚感を覚えにくいという点でも疑問でしょう。
※シティハウス目黒ザ・グランドがあるぐらいで、とりわけ高級感を意識したブランディングというわけではないのも確かですが…。

直近の相場でも二子玉川ライズタワー＆レジデンス（築約11年）の高層階角住戸などといったかなり条件の良いものでようやく坪単価500万円台後半（平均的なお部屋は500万円前後）の成約といったところで、物件属性は違えども（そもそも視界良好な丘上などといった低層物件に似合う立地でもない）この水準は意味が分からないレベルですね。

買物関係は、ライズショッピングセンターが徒歩2分、高島屋も徒歩5分となるなど駅近なりの高い利便性下にあります。

また、通学区は二子玉川小学校で徒歩7分ほどの距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は114㎡の3LDK、南東角住戸です。南側細い道路の向かいには5階建のコートハウス玉川、東側も同じような高さの建物が並びますので、視界抜けは得られません。北側にはルーバルがあり、前建こそ3階建ですが、その少し先にはやはり5階建がありますので、日照は良くとも視界面がイマイチですね。

間取りは最上階でこそありませんが（そもそも最上階でも視界は抜けない）、最上階にはないルーバル付のプランで、一般的に日照上最も人気の南東角らしくしっかりとした面積が確保されています。

外観デザイン的なところも加味され、ダイレクトサッシが多く設けられたプランのため柱の食い込みは目立ちますが、このようなゆとりの面積帯であれば気にはならないですし、この面積帯のプランにしては廊下が効率的なプランなので効率性という点での違和感もないでしょう。

二面にワイドなダイレクトサッシを備えた広がりのあるLD、コの字形で窓もある6.8畳の大きなキッチン、やはり窓のある贅沢設計のダブルボウル洗面所、そして、ゆとりある下足スペースを備えたクランクインアプローチの玄関などこの面積帯に恥じない優雅な造りになっていると感じます。

まぁ、三次元に関しては至って普通な感じでダイレクトサッシ上部の梁も目立ちますし、この単価帯の”それ”ではないですけども…。

坪単価は1,127万円。コメントいります？笑
空いた口が塞がらないとはまさにこのことでしょうか。

駅徒歩4分の低地寄りの立地であっても”百歩譲って最大天井高3m以上、かつ、4階でもパークビュー”とかであれば分からんでは…、いや分からんですね（汗）。

次の記事で言及するように小規模物件ですので共用面でもとりわけ高級感やインパクトのあるものが存在しているわけではなくその名の通り”シティハウス”の範疇でしかないので、価格だけ”グランドヒルズ以上”というのはどうですかねぇ…。