パークタワー勝どきサウス【駅徒歩2分（内側）でも58階建が実現する豊かな眺望】54階95㎡15,590万円（予定）（坪単価543万円）

パークタワー勝どきサウス。

所在地：東京都中央区勝どき4-1500（地番）
交通：勝どき駅徒歩2分
用途地域：第二種住居地域
階建・総戸数：地上58階地下3階建、1,665戸（事業協力者住戸550戸含む）

先行するミッド（パークタワー勝どきミッド）の販売が佳境を迎える中（人気具合からすると完売は容易でしたが、あえて販売をせず残して値上げ（？）なども視野に入れているようです。ミッドは「三井×清水建設」、こちらは「三井×鹿島建設」ということで異なるゼネコンが関わるプロジェクトであることも影響しているのでしょう）、こちらのサウスもまもなく分譲が開始されます。

ミッドは総戸数1,121戸の半分強となる551戸が事業協力者住戸だったのに対し、こちらは販売住戸だけで1,100戸超ありますし、ミッドのように駅直結でもないのでミッドほど販売は簡単ではなく、”ミッドの強烈な余韻”が強く残る中でこちらの販売にシフトすることで勢いをつなげたいという思惑もありそうですね。

そんな感じでいくらミッドの人気が高かったとは言え、駅直結か否かは大きな差ですし、さらに言うと免震（ミッド）と制震（サウス）といった違いなどもありますので総合的にはやはりミッドが一枚上手でしょう（次の記事で言及しますが、サウスは直接基礎で杭基礎のミッドよりも地盤が安定しているからこその制震というのもあるとは思います）。ただ、サウスにはミッドにない魅力が備わっているのも確かで、サウスを検討するに際しては特にそのあたりが重要なポイントになってくると思います。

サウスならではの特長として1つ目に挙げるべきは「高さ」でしょうか。
サウスは58階建ということでミッドの45階建よりも遥かに高いのはもちろんのこと、都内のタワマン（虎ノ門ヒルズレジデンスのような大半がオフィスのケースを除く）ではザ・パークハウス西新宿タワー60に次いで二番目に高いものになりますね。

運河の向かいにあるザ・トーキョータワーズ（同58階建）を気持ち上回る程度ですし、都内湾岸エリアの中でも羽田空港の航空法の高さ制限が緩い（方角にもよるが基本的には羽田空港から離れるほど高さが緩くなる）この勝どき・晴海エリアは50階建以上のタワマンが数多く存在しているので58階建でも一見軽く見られてしまうところはあるかもしれません。

しかしながら、このエリアではわりと貴重な駅近タワマンですし、ミッドの記事で言及したように”駅近ゆえに湾岸タワマンらしい眺望が望みづらい”というエリアでもありますので、そのような背景がある中で眺望面（特に南方向のオーシャンビュー）の魅力の高いサウス棟の55～58階（52階建のドゥ・トゥールをしっかりと越える。エグゼクティブ・プレミアムフロアになっています）あたりはとてもスペシャルな存在になってくるわけです。

ミッドの45階建は勝どき・晴海エリアのタワマンとしてはむしろ低いぐらいになりますし、「45階建で駅直結徒歩1分」と「58階建でノン直結の駅徒歩2分」という組み合わせはよくよく考えてみるととっても絶妙な組み合わせだと思いません？？？
まぁ、50階台を検討出来ない場合にはあまり関係のない話（泣）ですし、ミッドの際に言及しているように共用施設自体は共有されますのでミッド居住者もサウスの53階の「スカイラウンジ×スカイデッキ」が利用出来る意味合いは大きいとは思いますけれども…。

ちなみに、当物件は駅直結ではありませんので、ミッドの駅出入口のところから敷地内を歩行することになりますが、サウスのところまでほぼ雨に濡れずにこられるような形で庇が設置されますので限りなく直結に近いと考えてよいように思います。
ちなみに、「ペデストリアンデッキ直結」などというと聞こえが良いものですが、世の中には屋根なしのデッキもわりとあるわけで、そういったものよりもこちらの方が良いでしょうからね。

そもそもミッドは駅直結とは言え、勝どき駅からはかなり地下通路を引っ張った先にあるので一般的な”駅徒歩1分”とは少々印象が異なるわけですし、そこからの＋1分の屋根付アクセスであればそこまでの差は感じづらいのかなと。

なお、近隣駅前物件との差を付け加えておくと学区があります。当物件の通学校は選手村跡地に2024年開校予定の新設小学校であり、だいんぶ遠いんですね…（本来この場所は月島第二小学校の学区ですが、当物件が大規模過ぎることによるキャパ不足が理由）。
中央区は特認校制度があり、泰明小学校などの5校は他学区域からでも通えるのでそういった選択をするご家庭も多そうではありますが…。

公式ホームページ

お部屋は95㎡の3LDK、南角住戸です。当物件の特徴の1つにトライスター形状があり、当住戸は南ウイングの南側の先端部分に位置しています。敷地内のグラスパークの先、運河の向かいには南西にトーキョータワーズ（58階建）、南東にドゥ・トゥール（52階建）があり、運河を挟んでいる分（距離がある分）、ドゥ・トゥールを越えているようで越えていない感のある高さなのですが（ドゥ・トゥールがめちゃくちゃ近ければちょっと越えただけで影響が小さくなるが、中途半端に離れているとちょっと越えたぐらいでは抜け感がイマイチになってしまう）、ちょうど真南方向が抜けたポジションで、コーナーサッシの正面方向に広がる東京湾、そしてレインボーブリッジビューの特等席にもなります。

パノラマビューとは言えませんが、駅近でのこのレベルの眺望に価値があるのは言うまでもないでしょう。

間取りはそのようなポジションゆえに54階以下（スーペリアフロア）では大き目のものになっています（40階と51階は最大天井高が高いフロアで100㎡超のものなんかもある）。

しっかりとした面積帯の角住戸らしく廊下は長めではあるものの、この面積帯ならば違和感はないでしょう。ただ、ベッドルームは2室が5畳、残りの1室も7畳ということでLDを重視した設計という印象にはなるでしょうね。

なお、こういった角住戸を語る上で大きなポイントになるのがやはりコーナーサッシ周りの設計です。
同鹿島建設設計・施工のトライスタータワーである勝どきザ・タワーは、分譲当時の記事をご覧いただくとお分かりのように角住戸周り（ウイングの先端部分）で順梁（それ以外は逆梁色（窓際に下り天井もあったので順梁との折衷法的な感じ）が強かった）だったのですが、こちらは逆で、ウイングの先端周りで逆梁色が強くなっています。

LDの窓際だけでなくベッドルームの窓際にも下り天井（約2.3m）があり、こちらの逆梁も順梁との折衷法的なものになっているため、LDの窓際には高さ約45cmほどの結構な幅のある逆梁カウンターが見られます。

つまり、コーナー部のダイレクトサッシのサッシ高は2mに満たない水準になっており、サッシ高にインパクトのあることの多い湾岸タワマンとしてはやや寂しいものになっています。

勝どきザ・タワーの角住戸は順梁で下り天井高が同水準でしたし、サッシの立ち上がりも近い高さからだったのでそこまでの差は感じませんが、いわゆる逆梁によるカウンターではなかったので、カウンターにこのプランのような幅（奥行）はなかったですね（ミッドも同様）。

外観的に言っても勝どきザ・タワーやミッドはそのダイレクトサッシの下（室内から見るとサッシの立ち上がりよりも下に位置する部分）の外壁部分にもガラスを貼っているので、透明感がより高く出来ているのですが、サウスの外観は見ての通りコーナー周りの透明感がイマイチ（そのように外側にガラスを貼っていないのでサッシ高も低く見える）で、外観的なインパクトに欠けてしまっているあたりもちょっと残念に感じます。

もちろんサッシ高があればいいってものではないのですが（今どきよくある全面ガラス貼のオフィスがカッコいいとは言えないですよね）、やはりタワマンを語る上ではとても重要な要素になってきますし（タワマンは高層ゆえに重さを抑える必要もあり、外壁に大々的にタイルを用いづらいという事情もあるのでガラス面以外の形で外壁を高級感のあるものにすることは簡単ではない）、勝どきザ・タワーの際にも申し上げたように鹿島建設のタワマンの傾向として「清水建設や大成建設などに比べると開口部（ガラス面）を重視していない」というのがあると思っていて、このミッド（清水建設）とサウス（鹿島建設）の場合においてもそのような傾向が出てくるのかなと。

ちなみに、鹿島建設と清水建設の比較という意味では、同三井を中心とした大規模開発だった芝浦アイランドも参考になると思うのでマニアになりたい方はブルームタワーの記事をぜひご覧ください（笑）。
※4棟のタワマンのうちブルームタワーだけが清水建設、残りの3棟が鹿島建設によるもので開口部の造りが大きく異なります。

坪単価は予定価格で543万円。"ミッドのスーペリアの角住戸"の最高単価は460万円ほど（北西角）だったはずで、そことの比較では大分上がっています。
しかしながら、ミッドは45階建なのでスーペリアの一番上は41階であり、当プランの41階はと言うと坪単価499万円なので差は小さいですね。

ミッドの北西角は浜離宮や東京タワーなどが見えるポジションでこちらのレインボービューとの比較は難しいところなのですが、日照よりも眺望がモノを言うタワマンとは言えども南角はやはりポイントの1つになりますので、実質的な単価差はほとんどないように思います。

やはり駅直結かそうでないかの差は考慮すべきだとは思いますので41階同士で比較した場合にはミッドが気持ち優勢な印象ではあるものの、こういった50階台中盤の住戸はミッドにはないどころかエリア内でもとても”貴重な高さ”になってくるのでこのぐらいの単価設定でもニーズは多くあるでしょうし、このご時世なりに違和感のない水準でしょう。