ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス【こちらはコンパクトあり、南向き以外もあり】5階44㎡4,398万円(坪単価327万円)

続けて、ヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス。

デザイン監修のインターデザインはもちろんのこと、設計のエフ・アイ・オウアソシエイツ、施工の森組もヴェレーナグラン赤羽北フロントと同様です。

環八沿いに東西に並ぶ2物件で敷地形状及び面積もほぼ同じというまさに兄弟物件で、一見シンメトリーではあるのですが、細かな点では違いが見受けられます。

最大の違いは、用意されている住戸の「面積帯」と「向き」でしょうか。
フロントは全戸南向きで65㎡~の設定でしたが、こちらには東向きがあり、面積的にも44㎡~とコンパクトプランも用意されています。

「向き」という点では周囲の建物との兼ね合いなどもあってのものだと思いますが、「面積帯」に関しては”フロントの反省”を活かした形というと分かりやすいでしょうか。
北赤羽駅とは言え駅近(徒歩3分)ですし、これだけの差別化がなされていればフロントの際にもコンパクト目のニーズは十分にあったはずで、コンパクトを設けることで価格的(採算的)にも良い影響を及ぼすのは間違いないのです。

こちらは全体的にフロントよりもやや高い設定にしてきてはいるものの、フロント自体がエリア的には目立つ水準でしたし、"そこからの伸び代が期待しづらい"ことを考えるとコンパクトを設けるのが現実的だったとも言えるでしょう。
その40㎡台中盤の1LDKに加え、50㎡台後半の2LDKなども用意されている物件でこの後述べるようにそういったプランは3LDKファミリータイプに比べ単価の高い設定になっています。

一方、デザインに関しては、やはりフロントと共通点の多いものになります。基壇部のライムストーン貼の列柱の質感は素晴らしく、さらに基壇部・中高層部(マリオンの重なりとガラス手摺による洗練の設え)・最上部(高低差のある大庇はタワマンのクラウンのような高い存在感)など全体に渡って繊細さが窺えるもので、やはり重厚感・高級感・存在感いずれも申し分ありません。

一方で、やはりフロントの記事でも述べたことですが、この単価帯の物件であれば内廊下設計(突出した単価帯の最上階だけでも…)での差別化もあるとシックリ来たところはありますよね。
また、エントランスホールが2層吹抜でない点、共用施設がパーティールーム(兼集会室)ぐらいという点でもフロント同様の若干の物足りなさがあり、"1つの物件(※)"として企画し2倍のスケールだったらさらに特色あるもの(エントランスも2倍のスケールのものが可能だったはずですし、ディスポーザーの導入もしやすかったはず)に出来ていただろうなぁ…、という思いはどうしても湧いてきてしまいます。
※フロントとザ・マークスの敷地は道路を挟むことなく隣接していますが、敷地も共有していない別々の物件で、共用部の相互利用などもありません。

前回のヴェレーナグラン赤羽北ザ・マークス

公式ホームページ
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お部屋は44㎡の1LDK、北東角住戸です。東側道路の向かいはそのように10階建のマンションがありますが、こちら寄りは平屋建ですし、北東側~北側も前建が低層になりますのでこの階でもそこそこの視界抜けを得ることが出来ます。
そもそも両面共に接道していますし、北側は道路の手前に当物件の駐車場へのアプローチ部分があるので前建との離隔も十分ですね。

間取りはそのように物件内で最も小さな"フロントにはなかった1LDK"になります。
40㎡台中盤は近年の1LDKとしてはかなり大きなもので、このぐらいの価格(単価)になると都心部の1LDK(30㎡台中盤)に手が届いてしまいます。そのため、1LDKを設けるのであれば思い切って40㎡前後にしてしまった方が良かったような印象ではありますが、逆に言うと都心部ではないからこそのゆとりある1LDKとも言えるでしょう。

この大きさであれば南向きでないことはあまり気になりませんし(そもそもこの地だと環八に面していないメリットがある)、センターオープンサッシを採用したダイナミックな開口部や無駄を抑えた効率的な設計なども魅力に感じるプランで、専有部においても個性を如何なく発揮出来ているのがやっぱりいいですよね。

ただ、そのように効率性が高いプランなのでもう少し小さくとも近年の1LDKの中ではゆとりある方になりますし、グロスの嵩みを考えればギリギリ40㎡に乗せるぐらいでちょうど良かったような気はしますよね(それかもう少し単価を抑えてグロスを下げる)。

坪単価は327万円。先ほどの上層階南東角とほぼ同じ水準であることからコンパクトなりの強めの単価設定になっていることがお分かりいただけると思います。

面積が小さかろうと水回りを中心に大差ないコストがかかるので施工単価もコンパクトの方が高めになるのが一般的です。ただ、マンションはそもそも「住戸単位でコストアプローチにより販売単価を決める」ようなことはせず、「全体のコストから全体の販売単価(目標)を決定し、それを達成できるようにそれぞれのお部屋に配分していく(基準となる「平均的な条件の住戸をその目標単価に設定」し、条件の良し悪しに従い他の住戸の価格を上下させていく)」のが一般的ですし、そのように1LDKとしてかなり面積が大きなものになっていることを考えるともう少し単価を抑えて欲しかったところはありますね。

以下のように、1LDKは70㎡以上と同様にトイレ手洗いカウンターまで付いていますし、室内のパフォーマンスが高くなっているので違和感まではないのですが、当然ながら築年数が経過するとそういった設備面での付加価値は薄れてしまいますし、1LDKのわりにグロスが嵩んだことで検討者層を絞ってしまっているのは勿体ないと感じます。

設備仕様面は、基本的にフロント同様でディスポーザーがないのはやはり残念なのですが、食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様(キッチン袖壁まで)、アグアクリーンなどそれ以外は充実しています。
プレミアムは玄関が折り上げ天井、廊下が天然石となるなどワンランク上の仕様がありますし、70㎡以上と「1LDK」にはトイレ手洗いカウンターも備わっていますね。

管理費は176円/㎡。そこそこのスケールがありながらのディスポーザーなし×外廊下ですのでランニングコストは抑えられています。フロントよりは若干高いのですが、ほぼ同じ規模(コンパクト目のプランがある分ザ・マークスの方が総戸数は多いのですが実質的にはほぼ同じ)ながらフロントがエレベーター1基だったのに対しこちらは2基あってのものですので悪くないでしょう。

駐車場は全40台で身障者用を含む15台が平置、残りの25台が機械式になります。別途カーシェア用と来客用兼洗車スペースが1台ずつあります。

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