グレーシア世田谷尾山台【洗面所と浴室も含めた全てが南面開口】5階74㎡7,708万円（坪単価346万円）

グレーシア世田谷尾山台。

所在地：東京都世田谷区玉堤1-2362-1（地番）
交通：尾山台駅徒歩18分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、29戸

駅距離はかなりある上、多摩川至近の低地になりますので駅付近との標高差は約20mあり、交通便はお世辞にも褒められたものではありません。

徒歩2分のところにバス停はありますが、尾山台駅や等々力駅行きであり、都心部に直通出来る二子玉川駅や多摩川駅へ向かうバス停は徒歩4～5分とあまり近くはないので常日頃車を利用する方でないと魅力を感じにくいポジションになるでしょう。
（この立地で駐車場が5台分しかないのはいかがなものか…）

ただ、二子玉川駅界隈は同じく低地なので多摩川沿いを通ることで自転車（大人は電動でもお子さん（子供用自転車）はそうでないのでフラットアプローチは結構重要です）でのアクセスが可能ですし、多摩川至近はもちろんのこと等々力渓谷も徒歩12分となるなどといった環境面に魅力を感じる方にとっては多少の不便もやむなしといったところでしょうか。

スーパー関係も近いのはまいばすの徒歩5分ぐらいで、あとは八百屋ジャズが徒歩15分、尾山台いちばが徒歩18分、オオゼキが徒歩20分という感じになりますので駅距離なりで微妙です。

また、通学区は玉堤小学校で徒歩8分の距離感になりますね。

なお、多摩川至近の標高10mほどの低地ということでハザードが気になる方は少なくないでしょう。ただ、ハザードマップは多摩川洪水版、内水氾濫・中小河川洪水版共に薄い色にとどまっており、世田谷区の多摩川沿いのエリアの中ではそこまでリスクの高いエリアではないようです。

同じ玉堤アドレスでも丸子川沿いのエリアはさらに標高が低くなっており、氾濫・浸水リスクが高くなります。

公式ホームページ

お部屋は74㎡の3LDK、南向き中住戸です。少し先には同じような高さのマンションもありますが、前建は2～3階建の低層になっており、この最上階住戸は視界・日照共に良好です。

最上階に3戸だけあるプレミアムプランの内の1戸で唯一角住戸ではないのですが、中住戸ゆえに最も南面スパンを確保しており、70㎡台でのこのスパンはちょっと見たことがないレベルの代物になります。

通常に比べ奥行（玄関からバルコニーまでの距離）をかなり短く（斜線制限を考慮しての設計でもあるでしょう）したことで実現した超ワイドスパンで、LDと洋室はもちろんのこと洗面所と浴室にまで南面開口があるというあたりからもその凄さがお分かりいただけるのではないでしょうか。

奥行が非常に短いわりにバルコニー側も共用廊下側も柱が食い込んでおり、74㎡というけして大きいとは言えない面積を考えれば配慮が足りない印象ではあるのですが、低層建なので柱も細いですし、居室形状への影響も少ないですね。

この面積帯ではLDKはそこまで大きなものには出来ませんが、奥行あるバルコニー設計とアイランドキッチンを採用することで空間的な広がりを演出出来ているあたりも魅力になるでしょう。

一方、気になるのは、収納が少なめな点と洗面所の入口でしょうね。
このプランをベースとするならばトイレか洗面所の入口どちらかが玄関の正面に来てしまうわけですけど、価格帯的にもそれなりのお部屋ですのでもう少し配慮が欲しかったですね。

坪単価は346万円。中層階中住戸は300万円を切っているので、超ワイドスパンプランなりのプレミアムは小さくありません。

ただ、最上階だけは内廊下設計（廊下幅が狭く玄関ドアを開けると廊下の半分以上を塞いでしまうのはどうかと思いますが…）、床構造も二重床（っていうか通常階は直床なのね…）という特長がありますし、交通便（駅距離）が考慮された感のある水準だとは思います。

駅徒歩12分ではありますが2017年に同じく低地側で分譲されたディアナコート尾山台翠景は平均坪単価約300万円という水準でしたし、さらに相場が上がりマンションの売れ行きが好調な今時期のお値段設定としては現実的でしょう。