ポレスター秦野ステーションシティ【商業・公園併設の駅前物件】4階88㎡5,138万円(坪単価192万円)

ポレスター秦野ステーションシティ。

所在地:神奈川県秦野市今川町131-60(地番)
交通:秦野駅徒歩2分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、81戸

秦野市の物件を取り上げるのは初めてになります。
海老名駅ですら20分ほどかかるため都心部までの通勤はお世辞にも魅力的とは言えませんが、駅前に水無川(水あります!)が流れ、かつ、周囲の緑地などといった自然環境豊かな駅前に誕生する物件です。

当敷地の北東側隣接地、水無川沿いには当物件よりも一足早い2022年6月に商業施設の開業も予定されていますし、今後はもう少し発展が望めそうですね。

駅近なので今現在でも小田急OXと小田急マルシェが徒歩2分ですし、徒歩13分のイオンや246沿いのメガドン・キホーテ、ニトリ、カインズなどへは車で気軽にアクセスが出来るといったこのエリアなりの利便性もありますね。

マリモは2018年に駅ロータリー沿いの徒歩1分にポレスター秦野駅前(総戸数27戸とスケール的にはかなり小さめ)を分譲していますし、さらにこの物件が出来ることで”秦野駅前と言えばマリモ”といった様相になるでしょう。

なお、通学区は南小学校で徒歩15分の距離感と少々遠いですね。水無川沿いを少し北西に向かったところに本町小学校があり、そちらの方が大分近いのでモヤモヤしますね。

公式ホームページ
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お部屋は88㎡の4LDK、南角住戸です。南東側は10階建の藤和大秦野ハイタウン、南西側は線路になります。ただ、線路の先も駅前ながら戸建を中心とした長閑な景色となっており、この階でも視界抜けは十分で富士山も望めそうです。
線路沿いのポジションを考えると二重サッシになっている方が自然だったようには思いますが、一般的なペアガラスのようですね。

間取りは南角なりに物件内で最も大きな面積が確保されており、90㎡近い面積があるので近年の首都圏マンションの4LDKの中でも大きな方と言えるでしょう。

専有部形状自体はごくごく一般的なものなのですが、このプランが面白いのは洋室4の配置です。角住戸ということで4LDKであっても全室に窓を設けることは容易で、多くのケースでは洋室4とキッチンが反対の位置に設計されていたと思われます。

しかしながら、このプランは洋室4を行灯部屋とし、キッチンに窓を設けているのです。
上述のように、南東側には10階建マンションがありますしとりわけどちらが良いということはないと思うものの、LD周りの開放感を重視するのであればこの方がLDKの形が良くてよいかもしれませんね。

このLDKの感じから言えば前建の影響があってもLDの南東側(妻面)にも開口部欲しかったですけれどもね…。

なお、収納に若干物足りなさはあるものの、浴室は1620のゆとりがありますし、バルコニーも奥行2mとなるなど専有面積なりのゆとりを感じることが出来ます。

坪単価は192万円。駅近に限らず過去10年ほど遡ってもマンションの供給事例はそのポレスター秦野駅前(2018年分譲/平均坪単価約210万円)だけで、駅が少し遠くなることや線路沿いが考慮されているのか当物件の平均はそれよりも幾らか低くはなるようです。

隣接地に商業施設も出来る予定ですし、好調な首都圏マンション市況からすればもう少し強めの設定も無きにしも非ずだったようには思いますが、少し駅から離れても良ければ海老名駅の物件(駅徒歩9分のパークホームズ海老名ブルームプレミアは平均坪単価約200万円で当物件に近似)も手が届きますし、やはりこのような物件は基本的には秦野市で検討されている方(ニッチな市場)をターゲットにしないといけないので単価を伸ばすには限界があるのでしょうね。

むろんこういった大き目の面積帯のプランは、相対的に単価がこなれた戸建との競合も少なからずありますので余計に単価を伸ばしづらいという事情もあるでしょう。

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