グランドメゾン白金高輪パークフロント【西だけでなく東の視界にも魅力ある駅徒歩4分】7階100㎡24,990万円（坪単価825万円）

グランドメゾン白金高輪パークフロント。

所在地：東京都港区高輪1-218（地番）
交通：白金高輪駅徒歩4分、泉岳寺駅徒歩8分、高輪ゲートウェイ駅徒歩14分
用途地域：商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数：13階建、47戸

常和高輪ビルの跡地で、東が魚籃坂、西が高松くすのき公園のパークフロントになるポジションです。

その名の通りパークフロントであることは確かなのですが、高松くすのき公園はこの敷地よりも標高で10m程度高い高台側にあるので崖下感がある反面、低地側ゆえに駅からの道程の高低差が小さいという点においては先行するザ・パークハウス高輪松ヶ丘などと比べ有利な点ではあるでしょう（ザ・パークハウスは高輪コミュニティーぷらざのエレベーター経由だと起伏を回避できますけれども…）。

当敷地のポイントは、良好な視界でしょうね。
西側のパークフロントが目立つかもしれませんが、そのようにこちらの敷地の方が大分低いところにありますし公園が魅力的な借景となるのは上層階住戸など一部の住戸になります。ただ、その西側パークフロントに加え、東側にかなりの抜けが得られるポジションというのも忘れてはいけません。
魚籃坂の向かい（魚籃坂沿い）は当敷地同様に商業地域（最高高さ40m）・近隣商業地域（最高高さ24m）なので当物件ぐらいの高さの建物が立つ可能性はあるものの、当物件の正面東側はお墓で（気になる方はNGですが、このエリアに限らず都心部はお墓が珍しくないので高い建物が立たないことにメリットを感じられる方にとっては魅力的）、その先は第一種中高層住居専用地域の低層建物エリアが広がっているので中層階以上で結構な視界抜けが出てきます。

やはりパークフロントとなる西側に主開口部が設けられたプランが多くはなっているのですが、低層西側は崖下になってしまうこともあってか西面だけでなく東面にも開口部を充実させたプランが設けられているあたりはその東面の視界・眺望あってのものでしょうね。

買物関係は、2つのピーコックが徒歩1・4分、クイーンズ伊勢丹が徒歩4分、サミットストアが徒歩5分と、とても充実しています。ケーヨーデイツーが徒歩7分という点も地味に便利でしょうね。

なお、通学区は御田小学校で徒歩4分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は100㎡の3LDK、南側の棟の南端に位置する南・西・東の三方角住戸です。そのように敷地の南側は近隣商業地域（最高高さ24m）で、北側商業地域部分の13階建よりも低い8階建になっています。

ただ、この階ならば崖下感はなくなり西～南西にかけてパークビューが存分に楽しめますし、そのように魚籃坂の向かい東方向の視界抜けも魅力的ですね。南側には7階建のマンションがあり、視界は抜けませんが日照に関しては全く問題なく、日照と眺望が両立した貴重なタイプになります。

間取りはそのようなポジションが考慮された100㎡超のゆったりとしたもので、最上階ゆえに西面にルーフバルコニーがあるのもポイントでしょうか。

LDKを南端に持ってきて東西南の三面採光にするというのも1つの手だったようにも思いますが、やはりメインは西側のパークビューでしょうし、西面のワイドな開口部はやはり魅力的ですね。このポジションならばキッチンにも窓があると換気上有用だったような印象もありますが、西日の影響が強いので日射しに敏感な女性への配慮なのでしょうか。

その専有部形状が功を奏し、100㎡超という大きな面積のわりに廊下が効率的に配置出来たプランで、この廊下の長さで無理なく洋室2室と洗面所がノンリビングインに出来ているのは素晴らしいですね。

100㎡超の高額住戸であることを考えると玄関下足スペースの幅が狭くてゆとりがないように感じはしますが、ベッドルームは全室そこそこの大きさが確保出来ていますし100㎡なりに違和感少なく纏まっているのではないでしょうか。

坪単価は825万円。階数的には中層階になりますが、そのようにルーバル付のプランで、日照・眺望的な魅力も高いため物件内でも高めの水準になっています。

ザ・パークハウス高輪松ヶ丘の眺望良好な最上階100㎡超と同水準で、同時期分譲らしい価格設定になります。こちらは物件スケールで劣りますし、松ヶ丘の丘上に比べると立地でも劣るところはあるものの、このプランはパークフロント（西）と眺望（東）、さらに日照（南）と3拍子そろった魅力があるので大きな違和感はないでしょう。松ヶ丘の同単価帯の角住戸は立派な価格帯のわりにプランが地味でしたしね…。

この単価帯ともなるとタワマンの高層階に匹敵し、当物件の小ぶりなスケールだとどうしても共用面などでのインパクトに欠けてしまうことを考えるともうちょっと目に優しい水準を期待したかったという思いもありますが…。