ブリシア綾瀬【南向きは50～60㎡台なのに東向きは70㎡台＋100㎡】2階76㎡5,798万円（坪単価254万円）

ブリシア綾瀬。

所在地：東京都足立区東綾瀬1-17-10他（地番）
交通：綾瀬駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：6階建、47戸

昨年末から分譲中のメイツ東綾瀬と同じ東綾瀬1丁目で、駅距離もほとんど同じですね。
メイツ東綾瀬は下河原公園のパークフロントな上、第一種中高層住居専用地域でより建築制限（建物の用途など）が厳しいエリアではありましたが、高さ制限的にはこちらの第一種住居地域側もその第一種中高層住居専用地域と同じ「第3種高度地区」指定ですし、その点では大きな差はありません。
※メイツの12階建のように高さが出せていないのは敷地形状と道路付の違いによるもので、メイツの記事で書いているように一中高の12階建はとても珍しい

こちらは南面接道、かつ、東西に長い敷地形状のため南向き住戸率が高く出来ていますし、メイツとは異なり線路から離れている（江北橋通りから1本入ったなりの落ち着きもある）といった点が魅力になるでしょう。

買物関係は、オザムが徒歩4分、アコレが徒歩6分、マルエツが徒歩8分などと選択肢が豊富、また、ベルト上の東綾瀬公園まで徒歩2分といった環境面とのバランスも良好ですね。

通学区の東綾瀬小学校も徒歩3分ととても近いです。

公式ホームページ

お部屋は70㎡台中盤の4LDK、北東角住戸です。東側は青空駐車場の先に2～3階建の低層建物なので悪くはありませんが、北側は9階建マンションがあるので魅力的なポジションとは言い難いですね。

当物件は上述のように東西に長めの敷地形状なので南向き住戸率を高く出来ているのですが、こういった東向きも存在しており、ブリシア定番の「50～60㎡台のみで構成された南向き」に対し、東向きは「ほぼ70㎡台（1戸だけ100㎡があり、残りは全て70㎡台）」というかなり意外な提案がなされています。

斜線制限が影響し、東向きは4階までしかないですし、お世辞にも条件が良いポジションとは言えません。一般的なケースでは条件の良いポジション（この物件で言えば南東角や南西角）に大き目のプランなどを設けるものですが、この物件は”真逆”になっているというわけです。

ブリシアシリーズはブランド力があるとは言えず面積が大きくグロスが嵩む住戸の販売をなるべくなら避けたいという方針があり、ほとんどの物件で「50～60㎡台のみ（ファミリータイプ）」の設計になっているぐらいなので条件の良い（単価の高い）ポジションに面積が大きいプランを設けたくなかったのだと思いますが、それにしても…。

プラン的にも妻面（北面）4室の角住戸としては地味なものになります。
門扉付のポーチなどといった魅力もありはしますが、LDの開口部はサッシ2枚分しかないですし、もう少し”角住戸らしさを感じたい”ところですね。

洋室3の引き戸はきれいに開け放てるようになっており、3LDK的に使えばそこそこ印象の良い空間にはなりますけれどもね。

坪単価は254万円。同階南向き中住戸60㎡と大差ない単価設定になっており、視界・日照面の差はもちろんのこと、グロス価格での差が大きいことを考えるともう少し価格面でのインパクトがあると良かったでしょうね。

平均でもほぼ同じ駅距離のメイツ東綾瀬（平均坪単価約280万円）、ライオンズ綾瀬セントマークス（平均坪単価約280万円）よりは幾らかこなれた水準になるとは思いますし、無茶なお値段設定という印象はないのですが、南向きと東向きの単価差はもっと大きい方が自然だったように思います。

ちなみに、東向きの最上階（4階）はその100㎡があるのですが、坪単価297万円になります。ちょっとしたコーナーサッシ仕様に加え、ルーバル×スカイテラス（5階屋上部分）が付いたプランなので違和感まではないですけど、グロスで約9,000万円ですしちょっと驚きました…。