ピアース代々木上原【元代々木町の南端(ノン一低エリア)なりの魅力あるポジション】3階61㎡10,190万円(坪単価555万円)

ピアース代々木上原。

所在地:東京都渋谷区元代々木町20-1他(地番)
交通:代々木上原駅徒歩4分、代々木八幡駅徒歩5分、代々木公園駅徒歩6分
用途地域:第一種住居地域、近隣商業地域
階建・総戸数:地上6階地下1階建、50戸

元代々木町アドレスと言うとザ・パークハウス元代々木町やプラウド元代々木町などのある「第一種低層住居専用地域」を思い浮かべる方は多いはずで、そういった点からは元代々木町の南端に位置した「第一種住居地域×近隣商業地域」、さらに線路もほど近い当物件の"元代々木町らしさ"は今一つになるでしょう。

ただ、線路に隣接しているわけではないですし、南端寄りだからこそ駅にほど近いのも事実(代々木八幡駅や代々木公園駅がほど近いのもポイントです)、それにそもそも第一種低層住居専用地域側だったらファミリータイプ中心の「ディアナコート」になっていた可能性が高いのでこの界隈でコンパクトを求めていた方にとってはかなりバランス良く感じることの出来る物件ではないでしょうか。

周囲にはお洒落なカフェが多い感度の高いエリアなのはもちろんのこと、代々木公園も徒歩9分ほどの距離感になるなど、利便性と心地よさが高いレベルで共存しています。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2021-9-16_9-32-16_No-00.png
お部屋は60㎡の2LDK、南東角住戸です。東側は3階建(道路の向かい)、南側は4階建になるのでこの階では視界は抜けません。ただ、日照に関しては問題ないですし、前建があることで線路の影響が小さくて済むというメリットもあるでしょう。

間取りは外観的にも印象的なダイレクトサッシが採用されたもので、ピアースの例に漏れずコンパクト中心の物件内では大きなタイプになります。

最大のポイントはやはりLDのダイレクトサッシで、北東コーナー部などを中心に開口部が豊かな造りになっています。同タイプでも上層階は南東部分もコーナーサッシ(角の意匠壁がなくなる)になるなどさらに開放感(透明感)が増すのでそれと比べると多少インパクトに欠けはするのですが、床上すぐのところから立ち上がったハイサッシ(上部は梁下までですが結構サッシ高あります)ですし、タワマンなどではない6階建の物件としてはかなり珍しい設計ですね。

一方で、残念というか非常に気になってしまうのが効率性の低さです。
見ての通りこの面積帯の角住戸としてはかなり廊下が長くなっている上、ダイレクトサッシを多用したためか柱の食い込みもかなり顕著なのです。

廊下が長いのは敷地形状などが影響した玄関位置が最大の要因であり、致し方ないと思う部分はあるものの、収納の形もえらいことになっていますし、少々強引過ぎた印象ではありますかね。

パントリーがあるなど収納はやや多めではあるものの(多めではあるが形が悪いので使い勝手を考慮すると標準レベル?)、LDKの13.7畳や洋室の3.6畳などといった居室畳数からすると一般的な50㎡台中盤~後半のプランと同等の使い勝手しかないですからね…。

坪単価は555万円。2018年に近隣で分譲されたザ・パークハウス代々木上原(第一種住居地域×第一種低層住居専用地域)の平均坪単価は約635万円という水準でしたので、ブランドや用途地域(第一種低層住居専用地域にかかっている)、さらに面積帯の違いはあれど、さらに高騰した感のある今時期の相場からすれば現実的な方でしょうか。

上述のように、効率性という点ではかなり難のあるプランなので多少単価を割り増しして考えた方が良いようには思いますが、物件内では目玉的な角住戸でコーナーダイレクトサッシに加えLDに至るまでの600角タイル貼空間からも差別化・高級感が窺えますからね。

0 Comments



Post a comment