サンクレイドル小岩Ⅱ【良好な駅徒歩3分】10階84㎡6,998万円（坪単価276万円）
サンクレイドル小岩Ⅱ。
所在地：東京都江戸川区北小岩2-816他（地番）
交通：京成小岩駅徒歩3分、小岩駅徒歩13分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：10階建、49戸
小岩駅前ではプラウドタワー小岩ファーストが話題を集めていますが、こちらは小岩駅は少々遠くなる京成小岩の駅前立地になります。
小岩駅の北口側になるので複数の商店街がある南口側のような賑わいはないものの、小岩駅北口側で進行中の再開発エリアはほど近いですし、そもそも京成小岩駅前も普通に生活する分には十分な施設がそろっていますね。
※京成小岩の駅前も江戸川区が街づくり基本計画を策定中で将来的な整備・再開発が期待されています。
アタックとアコレが徒歩3分、まいばすが徒歩4分、グルメシティが徒歩5分というだけでも十分過ぎるぐらいですが、サミットストアとライフも徒歩9分のところ（西小岩）にあるというかなり買物便の高いエリアになります。
通学区の北小岩小学校が目と鼻の先の徒歩3分ですし、南北で再開発が進む小岩駅のようにこれまで地縁のなかった方が検討しやすいエリアではない反面、地元の方・地縁のある方にとってはバランスの良い立地になると思います。
駅前ながらも線路からはそこそこ距離がありますし、蔵前橋通りなどの大通りからもほどよく離れているなりの落ち着きも感じますね。
公式ホームページ
お部屋は84㎡の4LDK、南西角住戸です。南西方向には12階建のライオンズマンション小岩プラザがありますが、南方向は青空駐車場の先に8階建の京成サンコーポになるのでこの最上階住戸からは日照だけでなく視界抜けも出てくる良好なポジションです。
間取りは、最上階のみに設けられたかなりしっかりとした面積帯のものですし、敷地形状が影響し多くの住戸が西向きとなった物件ですので南に面したこの角住戸は物件内で随一と言っていいぐらいの条件の良いものになります。
ただ、下階の田の字3LDKをベースに南側に洋室3をプラスした感じのプランになるのでLDの開口部はとても地味ですし、最上階だけにあるプランならばもう少し気の利いたものであって欲しかったという思いは小さくありません。
まぁ、柱位置からお分かりのようにLDの南端上部には梁が通っている関係上、引き戸の高さに制限が生じ、洋室4側でなく洋室3側を大きく開け放つことの出来る引き戸設計に出来ていない（二面採光空間に出来ていない）などといった難しさもあるのだとは思いますけれども…。
キッチンに窓を設けることが出来ているのは良い点なのですが、東方向の視界抜けも望めるポジションですので洋室2の東側を共用廊下とする必要はなかったように思いますし（ダイレクトサッシとかも可能だったでしょう）、この面積帯ながら浴室が1620ではなく1418なあたりも気になりますね。
坪単価は276万円。平均では250万円ほどになるであろう物件で、最上階南西角という物件内随一のポジションを考えればこのご時世なりに大きな違和感のない水準ではあると思います。
ただ、専有面積が大きいことでグロスは約7,000万円にもなっていますし、近年の近隣物件で言うとウィルローズ小岩が平均坪単価約230万円（2018年分譲）、サンリヤン小岩レジデンスが平均坪単価約245万円（2018年分譲）、プレシス小岩駅前（2018年分譲）も平均坪単価約245万円という感じでしたので（いずれもこちらよりも小岩駅寄り）、3年ほどの月日が流れたとは言え、このグロスともなるとよほど京成小岩駅側が好きな方でないと検討しづらい水準にはなりそうですね。
同じ80㎡台でも80㎡にギリギリ乗せるぐらいでもゆとりを演出出来たように思いますし、このグロス帯にするのであればもう少し角住戸らしい華のあるプランであって欲しかったところですね。
まぁ、サンクレイドルシリーズの地味なプラン（設計）は今に始まったことではないので既定路線ではありますけど…。
所在地：東京都江戸川区北小岩2-816他（地番）
交通：京成小岩駅徒歩3分、小岩駅徒歩13分
用途地域：第一種住居地域
階建・総戸数：10階建、49戸
小岩駅前ではプラウドタワー小岩ファーストが話題を集めていますが、こちらは小岩駅は少々遠くなる京成小岩の駅前立地になります。
小岩駅の北口側になるので複数の商店街がある南口側のような賑わいはないものの、小岩駅北口側で進行中の再開発エリアはほど近いですし、そもそも京成小岩駅前も普通に生活する分には十分な施設がそろっていますね。
※京成小岩の駅前も江戸川区が街づくり基本計画を策定中で将来的な整備・再開発が期待されています。
アタックとアコレが徒歩3分、まいばすが徒歩4分、グルメシティが徒歩5分というだけでも十分過ぎるぐらいですが、サミットストアとライフも徒歩9分のところ（西小岩）にあるというかなり買物便の高いエリアになります。
通学区の北小岩小学校が目と鼻の先の徒歩3分ですし、南北で再開発が進む小岩駅のようにこれまで地縁のなかった方が検討しやすいエリアではない反面、地元の方・地縁のある方にとってはバランスの良い立地になると思います。
駅前ながらも線路からはそこそこ距離がありますし、蔵前橋通りなどの大通りからもほどよく離れているなりの落ち着きも感じますね。
公式ホームページ
お部屋は84㎡の4LDK、南西角住戸です。南西方向には12階建のライオンズマンション小岩プラザがありますが、南方向は青空駐車場の先に8階建の京成サンコーポになるのでこの最上階住戸からは日照だけでなく視界抜けも出てくる良好なポジションです。
間取りは、最上階のみに設けられたかなりしっかりとした面積帯のものですし、敷地形状が影響し多くの住戸が西向きとなった物件ですので南に面したこの角住戸は物件内で随一と言っていいぐらいの条件の良いものになります。
ただ、下階の田の字3LDKをベースに南側に洋室3をプラスした感じのプランになるのでLDの開口部はとても地味ですし、最上階だけにあるプランならばもう少し気の利いたものであって欲しかったという思いは小さくありません。
まぁ、柱位置からお分かりのようにLDの南端上部には梁が通っている関係上、引き戸の高さに制限が生じ、洋室4側でなく洋室3側を大きく開け放つことの出来る引き戸設計に出来ていない（二面採光空間に出来ていない）などといった難しさもあるのだとは思いますけれども…。
キッチンに窓を設けることが出来ているのは良い点なのですが、東方向の視界抜けも望めるポジションですので洋室2の東側を共用廊下とする必要はなかったように思いますし（ダイレクトサッシとかも可能だったでしょう）、この面積帯ながら浴室が1620ではなく1418なあたりも気になりますね。
坪単価は276万円。平均では250万円ほどになるであろう物件で、最上階南西角という物件内随一のポジションを考えればこのご時世なりに大きな違和感のない水準ではあると思います。
ただ、専有面積が大きいことでグロスは約7,000万円にもなっていますし、近年の近隣物件で言うとウィルローズ小岩が平均坪単価約230万円（2018年分譲）、サンリヤン小岩レジデンスが平均坪単価約245万円（2018年分譲）、プレシス小岩駅前（2018年分譲）も平均坪単価約245万円という感じでしたので（いずれもこちらよりも小岩駅寄り）、3年ほどの月日が流れたとは言え、このグロスともなるとよほど京成小岩駅側が好きな方でないと検討しづらい水準にはなりそうですね。
同じ80㎡台でも80㎡にギリギリ乗せるぐらいでもゆとりを演出出来たように思いますし、このグロス帯にするのであればもう少し角住戸らしい華のあるプランであって欲しかったところですね。
まぁ、サンクレイドルシリーズの地味なプラン（設計）は今に始まったことではないので既定路線ではありますけど…。