ブリリアタワー浜離宮【港区×山手線徒歩5分×オーシャンビュー】28階90㎡17,900万円台（予定）（坪単価約656万円）

ブリリアタワー浜離宮。

所在地：東京都港区海岸1-19-1（地番）
交通：竹芝駅徒歩2分、浜松町駅徒歩5分、大門駅徒歩6分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：地上32階地下1階建、420戸（うち募集対象外住戸307戸。他保育施設1区画）

第1期開始まではもう少し時間がかかりそうですが、リクエストもいただきましたのでちょっと早めに取り上げようと思います。

イトーピア浜離宮の建替プロジェクトであり、総戸数の7割超が地権者住戸（非分譲）ではあるものの、それらのほとんどは19階以下で、分譲住戸（全て19階以上）はタワマンならでは魅力が高いものとなっています。

海側最前席ではないものの、浜松町駅の海側である「海岸1丁目」ではとても貴重な分譲タワマンになりますし、”港区のウォーターフロント(※)"では貴重な南方向にレインボーブリッジが望めるポジション”という点でも強調出来る物件と言えるでしょう。
※ざっくり言ってしまうと港区からは「東」、中央区からだと「南」、江東区からだと「西」という感じで港区からの「南」は貴重です。一方で、物件名はイトーピアを引き継ぐ形で「浜離宮」になっておりこの立地の浜離宮は流石に違うだろう…とは思ってしまいますけれども。

「海岸アドレス」はブランド感があるとは言えません。しかしながら、海岸3丁目（海岸アドレスと言うと倉庫などと共にマンションも少なくない芝浦ふ頭駅周辺の海岸3丁目あたりを思い浮かべる方は少なくないでしょう）などとは異なり、この竹芝桟橋・客船ターミナルを中心とし港区湾岸エリアの中では早い時期から開発され（例えばインターコンチネンタルホテル東京ベイの開業は1995年）、浜松町駅も近いこの海岸1丁目は港区ウォーターフロントの中ではひと味もふた味も違うエリアと言えると思っています。

竹芝駅界隈はそのようにホテルやオフィスなどが中心ではあるものの、昨年出来たウォーターズ竹芝（アトレ竹芝内にはビオセボンが入居）の水辺に開かれたと緑も豊かな広場空間はとても魅力的ですし、浜松町駅徒歩5分でのこの感じはなかなか贅沢と感じます（浜松町駅の山手線内側でも再開発が進み、今後は景観も大分変わるとは思いますが、再開発エリアらしい街並となった海側に魅力を感じる方も少なくないはずです）。
昨年出来たばかりの東京ポートシティにはレジデンス（東京ポートシティ竹芝レジデンスタワー）がありますが賃貸マンションということもあり、余計にこの物件の存在感が増しているところもあるのではないでしょうか。

レジデンスタワーの記事で言及したように、願わくば超高層オフィス棟の上部にレジデンスがあって欲しかったですし、浜松町駅が新設デッキ直結（現在は駅の手前までで、浜松町駅の橋上化後の2027年に全面開通予定）となりながらのその南東角住戸（レインボービュー、オーシャンビュー、日照）や北東角住戸（オーシャンビュー、浜離宮ビュー、スカイツリービュー）は港区トップを争うぐらいの眺望パフォーマンスだったと思ってやまないわけですが、その南側隣接地に誕生する当物件の32階建もなかなかのものと言えるでしょう。

むろんこちらはポートシティとは異なりデッキ直結にはならないものの、西側の旧芝離宮恩賜庭園側の眺望も魅力的、また、野村不動産・東芝などによる浜松町ビルディング跡地の再開発「芝浦1丁目計画」への期待も小さくありません。
※芝浦1丁目計画は北側の棟の高層部に住宅が入る予定で、そちらはそちらで楽しみですね。

なお、ここは有名な浜崎橋ジャンクション（夜な夜なテレビでジャンクションの車の光を眺めたことがある方結構いらっしゃると思います）が近い首都高隣接ポジションで、地上部だとそこまでではありませんが首都高上部となる住戸からだとかなり賑やかです。しかしながら、東京ポートシティはそういった立地が考慮されたのかかなり緑を意識したもの（緑が充実したスキップ設計のテラスが秀逸）となっていますし、当物件のランドプランからもそのような意識が窺えるあたりも好感の持てる点でしょう。

あれだけの数の線路と首都高に挟まれた東京ツインパークスが長年人気を博していることからもお分かりのように（まぁ、名前だけ浜離宮のこちらはと違い眼前に「浜離宮」が広がるお部屋からの眺望は別格感がありますけど…）、眺望×利便性重視のタワマンにとっては”騒音がセット”みたいなところも少なからずありますしね。

騒音面以上の明確なウィークポイントになってしまうのが、やはり通学区の御成門小学校が徒歩22分で低学年のお子さんにとってはめちゃくちゃ遠いところにある点でしょうね。海岸1丁目はそのポートシティ竹芝レジデンスタワー、ベイサイド竹芝、スカイハウス浜離宮などといった賃貸マンションもありはしますが、分譲マンションは非常に限られており（他は駅前のスカイグランデ汐留ぐらいかな）、一緒に登校できるお友達も少なそうです。
※この物件は総戸数420戸とは言え17階以下（地権者住戸）はほとんどが25㎡台になりますので子供のいる世帯は一般的な新築タワマン（小学校に入る前に購入する方が少なくなく、新築～築浅の時期は同世代のお子さんが多くなる）と比べると少ないはずです。

そのため、お子さんのいるファミリーで検討される場合は、私学に目途が立っているご家庭や私学志向の方が前提にはなってくるのだとは思いますが、芝公園も徒歩13分という距離感ですし、子育て環境自体は普通に悪くないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は90㎡の3LDK、南角住戸です。南～南東方向には高さ約67m（当物件の20～21階相当でしょうか）のベイサイド竹芝がありますが、高層階のみとなる当物件の分譲住戸はほぼほぼその影響を回避出来、この高層階南角はレインボービューとオーシャンビューの特等席となるだけでなくギリギリ西方向に芝離宮の緑も望めるでしょう。

間取りはそのような魅力的な眺望を考慮しコーナーサッシが採用されていますし、面積帯的にも90㎡に乗せた"立地なりのもの"という印象になるでしょうか。
全方位に住戸を設けたタワマンの角住戸としては玄関位置が良好で、お手本のような廊下設計とするなど全体的に整ったプランとも言えるでしょう。

柱のアウトフレームはわりときれいな方で二次元的には上々、窓際の下り天高も約2.1mで眺望に重きを置くべき湾岸タワマンとして違和感のないラインは満たしていると思います（最大天井高は2.55mあるので約45cmの落差は少々目立ちます）。
ビルトインエアコンは最高部（2.55部分）にあるなどの余裕（？）もあることを考えれば設計・施工方法（技術）次第でさらに天井部の凹凸を少なく出来たような気もしますし、そういう意味ではさらに上を目指して欲しかったという思いもなくはないのですが…。

また、立地的に二重サッシが採用されたことでサッシの縁が二重になっているあたりも開放感という点ではマイナスの作用があるでしょう。

坪単価は予定価格で約656万円。上から2フロア（31～32階）は最大天井高2.7m（下り天高は約2.25m）のプレミアム住戸という扱いで南角の106㎡は坪単価約1,000万円という水準が予定されていますのでそれと比べれば大分こなれています。
そのため、浜松町駅徒歩5分の高利便とプレミアムとも大差ない上述のような"港区ウォーターフロントエリア最高レベルの眺望的な魅力（＋日照）"を考えればこのご時世としては現実的な設定ではないでしょうか。

次の記事で言及するように、中層階以下がほぼほぼ25㎡台となった物件（タワマンとしてはスケールの大きなものではない）であることも影響し、共用面や外観において少々地味な印象のある物件でこのぐらいの坪単価（及びグロス）を検討する場合には若干のミスマッチを感じるかもしれません。