エステムプラザ新小岩ルミナス【小規模ながら特筆すべきデザイン】2階55㎡5,459万円(坪単価328万円)

エステムプラザ新小岩ルミナス。

所在地:東京都葛飾区東新小岩5-79-1他(地番)
交通:新小岩駅徒歩6分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:12階建、29戸

ほぼ平和橋通り沿いとなるポジションなので落ち着きのある環境とは言えないものの、駅徒歩6分の買物・交通至便なポジションになります。

ここは北口から平和橋通りを北上した先になるので、南口側で昨年分譲されたプレシス新小岩ルミエールヴィラのようにルミエール商店街は近くなく、駅への道程においてアーケードの恩恵も受けられないものの、サミットと業務スーパーが徒歩5分、西友も徒歩9分となるなど駅徒歩6分なりの買物利便の高さも魅力的ですね。

30~50㎡台のみの総戸数29戸ということでかなり小さな物件にはなるのですが、デザイン・共用面共にかなり工夫を施した物件で、昨今の東京日商エステムらしい差別化意識の高さも特筆すべき点でしょう。

設計は日企設計、施工は新日本建設、そしてデザイン監修はなんとフレグラインです。

読者の方ならばご存知かとは思いますが、フレグラインは近年のモリモト「ピアース」に代表される"都心部高単価コンパクトレジデンス"で腕を振るうことが多く、その洗練されたデザインによりコンパクトレジデンス最高レベルの存在感を放つケースは少なくありません。

ここは新小岩駅の中ではなかなか良い立地とはいえ、都心部とは単価帯も雰囲気も異なるエリアですし、昨今のエステムシリーズの"デザイン感度の高さ"がこのフレグラインの起用に至ったのは間違いないと感じますし英断だと思いますね。
エステムコート横浜新吉田レジデンスではウイ・アンド・エフヴィジョンを起用していましたし、昨今のエステムシリーズはデザイナーの起用が的を射ていると感じます)

名前だけではなく実際にそのデザインはフレグラインらしい印象に残るもので、打ち放し(外壁だけでなく内廊下にも用いられている)、バルコニー周りのグリッドデザイン、天然の石材など質感豊かな素材を多用した基壇部エントランス周りなど全体として繊細さとお洒落さが窺えるものになっています。

小規模ですのでエントランスはこじんまりとしていますが、屋上にはスカイツリーが望めるスカイデッキ、また、内廊下(5〜7階除く)には1フロアあたり2〜3台分の自転車置場が設けられているあたりも特徴になるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、南西角住戸です。南側隣接地は青空駐車場になりますし、南西~西にかけて平和橋通りとなる低層階でも日照と抜けの得られるポジションです。

間取りは50㎡台中盤のごくごく一般的な大きさの2LDKになりますが、このプランを除くと当物件は30~40㎡台で構成されており物件内では最も大きなものになりますね。

なお、この南西角はフロアによって40㎡(5~7階)があり、そららは「ベッドルーム1の柱の内側」までの大きさのプランで、外観的にも5~7階だけ南東部がえぐられた不整形なものになっているのも面白いですね。設計者(もしくはデベロッパー)の遊び心によるものだと思いますが、この規模でこういった工夫を施すのはとても珍しいことで、繊細なデザインと共に当物件の存在感を高めています。

一方でやはり残念に感じるのはバルコニー側ですら食い込んだ柱の食い込みですね。
30~50㎡台のみの総戸数29戸という小スケールですし、外観・共用面でかなりコストがかかっているはずなのでそこを望むのは酷かもしれませんが、いわゆる20㎡台中心のワンルーム投資マンションではないわけで、この食い込みと奥行の短いバルコニーはちょっとチープな印象になってしまいます。

角住戸としては廊下を短く出来ているので効率性はとりわけ悪い印象はないものの、柱が食い込んでいることで窓際の梁の存在感も大きくなっており、それに伴いベッドルーム2の引き戸の方立てが大きくなっているのも残念でしょう。

坪単価は328万円。プレシス新小岩ルミエールヴィラの同面積帯の低層階は270~280万円といったところで、随分立派なお値段になったものと感じます。30㎡台であればこのような単価設定になるのは分かりますが、グロスがそれなりに嵩んでくる50㎡台でこの水準はどうでしょうか。
駅徒歩3分のシティテラス新小岩は強めのお値段設定で長期分譲が当たり前の住友不動産によるものなのでさらに高い坪単価330万円超(面積帯は60㎡台~)が多くなっていますが、ここがいくらデザイン等で頑張っているとは言え立地・ブランドでの差は言うまでもなく大きいので…。

設備仕様面は、コンパクトな総戸数29戸なので当然ディスポーザーはありませんし、食洗機も付いていないようです。
ただ、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗い器に加え、浴室テレビ、エステムウォーター、マイクロバブル浴槽にミラブルシャワーヘッドとレーベンシリーズ顔負けの水回りに力を入れたものになります。

管理費は369円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模な上、内廊下でもありますのでこのぐらいになるのは仕方ないところでしょうか。

駐車場は全3台で平置になります。

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