ピアース渋谷【再開発至近×南面確定眺望】14階69㎡17,000万円（坪単価811万円）
ピアース渋谷。
所在地：東京都渋谷区桜丘町96-8（地番）
交通：渋谷駅徒歩7分、代官山駅徒歩12分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上14階地下1階建、67戸（募集対象外住戸27戸含む。他店舗）
桜丘町の渋谷駅徒歩7分ということで、2023年度の開業予定が大分近づいてきた桜丘口地区の再開発の恩恵をこれ以上ないぐらい享受できるポジションになります。
駅前よりもやや標高が高くなることもありアプローチに多少の起伏はありますけど至便なところですね。
桜丘町は渋谷駅徒歩6～7分圏内では比較的マンションのあるエリアですし（小さなものが多いので戸数自体は少ないですけど駅前が繁華街ばかりの渋谷駅界隈では物件数は多い方です）、いわゆる雑多な駅前の商業地域という感じになるので、鶯谷町や南平台町のような高級住宅街の趣、はたまた青山パークタワー（住居系地域ながら高さも出せている）を中心とした渋谷1丁目のような住宅地としての魅力はけして高くはありません。
とは言え、ここはコンパクト中心の小規模なピアースですのでそういったエリアの物件（ファミリータイプ中心で100㎡超も少なくない）とは属性が異なりますし、桜丘町の南端（道路の向かいが鶯谷町で用途地域も第一種住居地域及び第二種中高層住居専用地域になる）であることから南方向の視界抜けが将来に渡り保証されるというのも大きな材料ですね。
道路の向かいからは最高高さ20m×第3種高度地区になるので、当物件の中層階以上の南向きは確定眺望になるのです。
駅近、再開発エリア至近の利便性を享受しつつも商業地域の端っこということである程度落ち着きも出てきますし、小規模とは言えどもそうは出会えない立地ということになってくると思います。
以下のような3LDKもありはするので一応通学区を述べておくと、神南小学校なので結構距離があります。ただ、桜丘町は調整区域になっており、徒歩8分ほどの猿楽小学校を選択することも出来るみたいですね。
公式ホームページ
お部屋は70㎡にわずかに満たない2LDK+Sで、北・東・西の三方角住戸になります。そのように南に面したお部屋ではないため、確定眺望とはならないのが残念ではあるものの、この最上階住戸からは桜丘口再開発エリアなど渋谷駅前の高層ビル群を一望できるポジションで、ビルオタク（私はマンションはと～っても好きですけどいわゆるビルはそこまでではありません。笑）にはたまらないポジションになるでしょう。
間取りは下階の33㎡と34㎡をガッチャンコしたもので（当プランは最上階のみ）、ワイドスパンという点では申し分のないものです。
ただ、下階のプラン以上にバルコニー側の柱の食い込みが顕著な設計でもあり、南東・南西のコーナー部分の柱も含めもうちょっと高額住戸なりの配慮が欲しかった印象にはなるでしょうね。
廊下はきれいな形状をしてはいますが、70㎡に満たない実質3LDKということでLDKは13.3畳しかないですし、こんな立地に”至極現実的な面積帯の3LDK”を設計してどうすんねん…といういちゃもんを付けたくなります、というか付けています（笑）。
※メニュープランで洋室2をつなげた1LDK+S（実質2LDK）タイプもあるのでしょうが…
東西の開口部もオマケ程度（隣地境界との距離が近いため防火対策で網入りガラスになってしまうことが考慮されているのでしょうか）、LDの北側開口部もサッシ2枚分しかないあたりも残念でなりません。
LDK床はモリモトの高額物件の十八番でもある600角タイルが標準装備され、素敵ではあるものの、開口部や広さとのギャップもないとは言えないのが惜しく感じますね。
坪単価は811万円。直近の桜丘町の分譲マンションは2012年のＡ-standard渋谷桜丘であり、平均坪単価約375万円は当時は特に安いとは思わなかったです。
現在は相場高騰及び渋谷駅前の再開発により全く異なる相場が形成されていますので、驚くには値しないですし、最上階ならばこんなもの、という印象でもあるのですが、上述のようにビルオタク（再開発オタク）でない限りはどう考えても南向き住戸の方が魅力的であり、ほぼ北向きで今後もっと近いところで視界を塞がれる可能性もあることを考えるともうちょっとこなれた水準が相応だった印象ではありますね。
こちらよりも共用面で大分グレード感のあるザ・パークハウス渋谷南平台の中層階ファミリータイプがこのぐらいの単価水準で長期分譲になっていますしね。
所在地：東京都渋谷区桜丘町96-8（地番）
交通：渋谷駅徒歩7分、代官山駅徒歩12分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：地上14階地下1階建、67戸（募集対象外住戸27戸含む。他店舗）
桜丘町の渋谷駅徒歩7分ということで、2023年度の開業予定が大分近づいてきた桜丘口地区の再開発の恩恵をこれ以上ないぐらい享受できるポジションになります。
駅前よりもやや標高が高くなることもありアプローチに多少の起伏はありますけど至便なところですね。
桜丘町は渋谷駅徒歩6～7分圏内では比較的マンションのあるエリアですし（小さなものが多いので戸数自体は少ないですけど駅前が繁華街ばかりの渋谷駅界隈では物件数は多い方です）、いわゆる雑多な駅前の商業地域という感じになるので、鶯谷町や南平台町のような高級住宅街の趣、はたまた青山パークタワー（住居系地域ながら高さも出せている）を中心とした渋谷1丁目のような住宅地としての魅力はけして高くはありません。
とは言え、ここはコンパクト中心の小規模なピアースですのでそういったエリアの物件（ファミリータイプ中心で100㎡超も少なくない）とは属性が異なりますし、桜丘町の南端（道路の向かいが鶯谷町で用途地域も第一種住居地域及び第二種中高層住居専用地域になる）であることから南方向の視界抜けが将来に渡り保証されるというのも大きな材料ですね。
道路の向かいからは最高高さ20m×第3種高度地区になるので、当物件の中層階以上の南向きは確定眺望になるのです。
駅近、再開発エリア至近の利便性を享受しつつも商業地域の端っこということである程度落ち着きも出てきますし、小規模とは言えどもそうは出会えない立地ということになってくると思います。
以下のような3LDKもありはするので一応通学区を述べておくと、神南小学校なので結構距離があります。ただ、桜丘町は調整区域になっており、徒歩8分ほどの猿楽小学校を選択することも出来るみたいですね。
公式ホームページ
お部屋は70㎡にわずかに満たない2LDK+Sで、北・東・西の三方角住戸になります。そのように南に面したお部屋ではないため、確定眺望とはならないのが残念ではあるものの、この最上階住戸からは桜丘口再開発エリアなど渋谷駅前の高層ビル群を一望できるポジションで、ビルオタク（私はマンションはと～っても好きですけどいわゆるビルはそこまでではありません。笑）にはたまらないポジションになるでしょう。
間取りは下階の33㎡と34㎡をガッチャンコしたもので（当プランは最上階のみ）、ワイドスパンという点では申し分のないものです。
ただ、下階のプラン以上にバルコニー側の柱の食い込みが顕著な設計でもあり、南東・南西のコーナー部分の柱も含めもうちょっと高額住戸なりの配慮が欲しかった印象にはなるでしょうね。
廊下はきれいな形状をしてはいますが、70㎡に満たない実質3LDKということでLDKは13.3畳しかないですし、こんな立地に”至極現実的な面積帯の3LDK”を設計してどうすんねん…といういちゃもんを付けたくなります、というか付けています（笑）。
※メニュープランで洋室2をつなげた1LDK+S（実質2LDK）タイプもあるのでしょうが…
東西の開口部もオマケ程度（隣地境界との距離が近いため防火対策で網入りガラスになってしまうことが考慮されているのでしょうか）、LDの北側開口部もサッシ2枚分しかないあたりも残念でなりません。
LDK床はモリモトの高額物件の十八番でもある600角タイルが標準装備され、素敵ではあるものの、開口部や広さとのギャップもないとは言えないのが惜しく感じますね。
坪単価は811万円。直近の桜丘町の分譲マンションは2012年のＡ-standard渋谷桜丘であり、平均坪単価約375万円は当時は特に安いとは思わなかったです。
現在は相場高騰及び渋谷駅前の再開発により全く異なる相場が形成されていますので、驚くには値しないですし、最上階ならばこんなもの、という印象でもあるのですが、上述のようにビルオタク（再開発オタク）でない限りはどう考えても南向き住戸の方が魅力的であり、ほぼ北向きで今後もっと近いところで視界を塞がれる可能性もあることを考えるともうちょっとこなれた水準が相応だった印象ではありますね。
こちらよりも共用面で大分グレード感のあるザ・パークハウス渋谷南平台の中層階ファミリータイプがこのぐらいの単価水準で長期分譲になっていますしね。