ピアース渋谷【アルミのバルコニー手摺によるこの地らしいデザイン】7階45㎡9,550万円（坪単価698万円）

続けて、ピアース渋谷。

設計はIAO竹田設計、施工は日本国土開発、デザイン監修はA.A.E.になります。
A.A.Eはモリモトの賃貸マンション「イプセ」などでの実績はありますが、モリモトの分譲マンションでの実績は確認出来ず、10年以上に渡り4,000近いマンションを取り上げてきた当ブログにおいても高輪グランドパームス（築45年のものをリニューイングした際の設計監修）しかヒットしない状況です。

ただ、イプセシリーズでは”これぞデザイナーズ”という特色ある物件を生み出していますし、こちらもかなり個性ある仕上がりですね。

語彙力に乏しい私が言うと”至極渋谷らしいデザイン（言ってしまった…）”で、単価帯のわりには高級感や重厚感に欠けるところはあるのですが、30～40㎡台が大半となる物件ですし、再開発エリア至近、かつ、桜丘町のこのポジションであればこういった感じのものは似合いますよね。

最大の特徴となるのが"バルコニー手摺の煌き"で、素材には反射率の高い光輝合金アルミパネルが採用されています。手摺をバルコニー床の側面から立ち上げたことで垢抜け感があるのはもちろんのこと、ランダムに手摺の一部に角度（傾き）を付けているので、どの方向から見ても反射に差が生じ（中にはガラス手摺の部分もあります）、煌く部分とそうでない部分が出てくる（煌き方が違ってくる）というわけです。

ザ・パークハウスアーバンス渋谷のガラス手摺にも傾き（こちらとは傾きの方向が違います）が設けられていたのが記憶に新しいところで、若干のパクリ感もないとは言えないのですが、小規模ながらも存在感の高い物件になるでしょうね。

なお、エントランスホール内部はトラバーチンの石壁の他、質感豊かな素材が用いられています。高級感はまずまずですけどやや既視感のあるデザインでちょっと面白味に欠けるのは残念ですかね。非常に立派な単価帯の物件になるわけですし外観同様にもう少し個性（「目新しさ」とも言う）があると魅力が増したようには思います。

前回のピアース渋谷。

公式ホームページ

お部屋は45㎡の1LDK+S、南東角住戸です。東方向は隣接するマンションの影響が残りますが、南方向鶯谷町は前回の記事で書いたように最高高さ20m制限エリアになるので、斜線制限（第3種高度地区）も含めこの階ぐらいならば将来的に眺望への影響が出る可能性は小さいでしょう。

間取り的には40㎡台中盤の実質2LDKで、このご時世らしい狭小感があります。
ただ、リモートワーク時代にはフィットしていますし（この至便な地に住んでリモートワークというのも何か違う気もしますが…）、効率性もまずまずです。

主寝室がリビングインになるのであれば引き戸設計（ウォールドアなど）とし、広々とした空間も実現出来る柔軟性があった方が良いような印象ではありますけれどもね。

坪単価は698万円。先ほどのプランのようにLDがタイル貼になっているわけではないですし、共用面・専有面共にこの単価帯らしさがあるとは言えないものの、やはり再開発エリア至近というのは大きな材料ですし、北向き（同階水準で600万円台前半）とはやはり将来的な眺望面でのリスクに大きな差があるのでこのぐらいの水準になることに大きな違和感はないでしょうか。

アトラス表参道の記事で書いたようにこの単価帯（アトラス以上）では表面利回り4%すら満たないとは思いますので賃貸目的での魅力には欠けますが、リスクとリターンはトレードオフなのは言うまでもなく立地が優れていればいるほど利回りが低くなるものですので資産としての安定感（渋谷駅徒歩7分、かつ、再開発エリア至近）を考えればこのご時世おかしな水準ではないでしょう。

個人的には投資は"多少のリスクをとってこそ（一般的にはリスクは高いのかもしれないが、自身の視点などによりリスクが抑えられていると感じるものを選ぶ）"だと思っているのでこういう物件に投資としての魅力的を感じることはないのですが…。

ちなみに、そのアトラス表参道の平均坪単価は約625万円、他だとインプレストコア代官山も同625万円、ザ・パークハウスアーバンス渋谷が575万円というのが近年の近隣事例で、日照だけでなく視界抜けも得られる南面条件からするとこの単価に違和感はないでしょう。

ちなみに、かのパークコート渋谷ザ・タワーはデベロッパー保有分の40戸（多くが40㎡台）が追加分譲されることとなり、定借約70年とは言え坪単価600万円台中心（地代・権利金込）になっており、ランドマーク性や共用面の魅力を考えると魅力的な水準ではないでしょうか。残存期間が長いうちは定借でもほとんど減価しないですし、固定資産税が少なくて済むというメリットもあります。

設備仕様面は、先ほど取り上げた最上階プレミアムプランは、LDKの600角タイル貼やLDビルトインエアコン、廊下壁面木目調パネル貼などといったワンランク上の仕様にはなっていますが、コンパクトな一般プランは廊下・洗面・トイレ床のタイル貼とトイレ手洗いカウンターぐらいしか特筆出来る点がなく単価的にはもうひと頑張り欲しかったところかもしれません。

管理費は340円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小ぶりな物件ですのでこのぐらいになるのはやむなしでしょうか。

駐車場は全5台で身障者用を含む2台が平置、残りの3台が機械式になります。