プラウド板橋区役所前【仲宿商店街の駅徒歩4分】5階43㎡5,048万円（坪単価390万円）
プラウド板橋区役所前。
所在地：東京都板橋区仲宿58-4他（地番）
交通：板橋区役所前駅徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、60戸
近年の野村不動産はコンパクトマンションブランドを用いていないので普通にプラウドですが（2000年代前半までは「プラウドジェム」というのがありました）、全戸30～40㎡台で構成された小さめのプラウドになります。
ここは板橋区役所前駅徒歩4分という駅近ポジションも大きなポイントですが、当物件の敷地は仲宿商店街（旧中山道）沿いにあり、商店街沿いの利便性はもちろんのこと、中山道（及び首都高）から内に入っているという点も魅力になるでしょう。旧中山道は、仲宿商店街だけでなくその先に板橋宿不動通り商店街もありますし、単なる駅近以上に魅力のあるポジションになります。
中山道沿いはもちろんのこと、旧中山道（仲宿商店街）沿いまでは商業地域になるので、このレベル（最高高さ40m）の建物が可能ですが、当物件から東方向（旧中山道沿いの商業地域を越えてすぐのところ）は第一種住居地域（第3種高度地区×最高高さ30m）になっているので、商業地域よりは高い建物が立ちづらく、実際2～3階建の住宅が中心になっています（最高高さは30mでも第3種高度地区による北側からの斜線制限により南北に長い敷地や大きな敷地でないとなかなか高い建物にはならない）。
西側こそ中山道沿いに高い建物がありますが、当物件の周囲は東だけでなく南や北にも高い建物がないので、眺望面での魅力も得られますね。
公式ホームページ
お部屋は43㎡の2LDK、南東角住戸です。南側の前建は3階建ですが、その先が4階建、そのまた先が7階建なのでこの階では視界は抜けません。しかしながら、旧中山道の向かいは2～3階建ですし、その先の第一種住居地域も同様なので、日照に加え広域での視界抜けも得られますね。
間取りは43㎡ということでいわゆる狭小2LDKになるのですが、そのように30～40㎡台のみで構成された物件内では最も大きなものになりますし、柱の完全アウトフレームと気の利いた玄関周りの設計も相まって非常に効率的なプランが実現しているのは評価出来る点でしょう。
このような専有面積のプランにおいて玄関をここまで共用廊下からセットバックした位置に設けるのはかなり非常に珍しいことで、玄関前のゆとりあるアルコーブスペースはもちろんのこと、廊下を短くするという点でも大きな意味がありますね。
玄関下足スペースはややこじんまりとしてしまっている印象ではあるものの、クランクインアプローチによりプライバシー面はまずまずですし、ウォールドアを多用したことにより多様な使い勝手が可能なのも魅力的ですね。
独立性の高い居室を設けることは出来てはいない反面（近年は50㎡台の2LDKまで含めても全てのベッドルームがリビングインとなるケースは少なくないのでとりわけ気にはなりません）、この可変性は大きな特徴になります。
洋室2室は4.1畳と3.6畳ということで小さめなのは気になりますが、LDKで10.2畳確保出来ていますし、1LDKとして考えた場合には「LDK10.2畳＋洋室7.7畳」ですので43㎡としても結構ゆとりのあるものになります。
収納が少なめという点も影響してはいるとは言え、効率性の高さゆえでしょうね。
坪単価は390万円。この階でも東方向の視界抜けが考慮されているのか、400万円超の上層階との差は思っていたよりもちょっと小さかったですね。
上述のように、旧中山道の向かいまでは同商業地域であり、将来的な視界抜けが保証されるレベルではなく、5階程度だとその点でのリスクは結構あると思うのでもっと上下差がついていてもおかしくなかったようには思います。
コンパクト目の近年の近隣供給事例で言うと、不動通り商店街側のオープンレジデンシア板橋パークフロント（平均専有面積60㎡ほどなのでこちらよりはやや大き目）の平均坪単価が約295万円、中山道沿いではあるものの、板橋本町駅徒歩2分で西方向（中山道の反対側）の視界抜けも魅力だったリビオレゾン板橋本町ステーションサイド（平均専有面積40㎡ほどで当物件と近いコンセプト）も平均坪単価約295万円に過ぎなかったので、そこから3年ほどの月日が経過しているとは言え当物件の水準は少々目立ちますね…。
大山駅側ではデュオステージ大山やプレシス大山が平均坪単価約330万円という水準ですし、「駅近×商店街沿い×ブランド」を持ってすれば無茶なお値段設定とまでは感じませんが、視界抜けが妨げられるリスクあってのこの単価は少々強気な印象になってしまいますね。設備仕様面（次の記事で言及します）もファミリータイプ中心のプラウドよりも落ちますし…。
所在地：東京都板橋区仲宿58-4他（地番）
交通：板橋区役所前駅徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、60戸
近年の野村不動産はコンパクトマンションブランドを用いていないので普通にプラウドですが（2000年代前半までは「プラウドジェム」というのがありました）、全戸30～40㎡台で構成された小さめのプラウドになります。
ここは板橋区役所前駅徒歩4分という駅近ポジションも大きなポイントですが、当物件の敷地は仲宿商店街（旧中山道）沿いにあり、商店街沿いの利便性はもちろんのこと、中山道（及び首都高）から内に入っているという点も魅力になるでしょう。旧中山道は、仲宿商店街だけでなくその先に板橋宿不動通り商店街もありますし、単なる駅近以上に魅力のあるポジションになります。
中山道沿いはもちろんのこと、旧中山道（仲宿商店街）沿いまでは商業地域になるので、このレベル（最高高さ40m）の建物が可能ですが、当物件から東方向（旧中山道沿いの商業地域を越えてすぐのところ）は第一種住居地域（第3種高度地区×最高高さ30m）になっているので、商業地域よりは高い建物が立ちづらく、実際2～3階建の住宅が中心になっています（最高高さは30mでも第3種高度地区による北側からの斜線制限により南北に長い敷地や大きな敷地でないとなかなか高い建物にはならない）。
西側こそ中山道沿いに高い建物がありますが、当物件の周囲は東だけでなく南や北にも高い建物がないので、眺望面での魅力も得られますね。
公式ホームページ
お部屋は43㎡の2LDK、南東角住戸です。南側の前建は3階建ですが、その先が4階建、そのまた先が7階建なのでこの階では視界は抜けません。しかしながら、旧中山道の向かいは2～3階建ですし、その先の第一種住居地域も同様なので、日照に加え広域での視界抜けも得られますね。
間取りは43㎡ということでいわゆる狭小2LDKになるのですが、そのように30～40㎡台のみで構成された物件内では最も大きなものになりますし、柱の完全アウトフレームと気の利いた玄関周りの設計も相まって非常に効率的なプランが実現しているのは評価出来る点でしょう。
このような専有面積のプランにおいて玄関をここまで共用廊下からセットバックした位置に設けるのはかなり非常に珍しいことで、玄関前のゆとりあるアルコーブスペースはもちろんのこと、廊下を短くするという点でも大きな意味がありますね。
玄関下足スペースはややこじんまりとしてしまっている印象ではあるものの、クランクインアプローチによりプライバシー面はまずまずですし、ウォールドアを多用したことにより多様な使い勝手が可能なのも魅力的ですね。
独立性の高い居室を設けることは出来てはいない反面（近年は50㎡台の2LDKまで含めても全てのベッドルームがリビングインとなるケースは少なくないのでとりわけ気にはなりません）、この可変性は大きな特徴になります。
洋室2室は4.1畳と3.6畳ということで小さめなのは気になりますが、LDKで10.2畳確保出来ていますし、1LDKとして考えた場合には「LDK10.2畳＋洋室7.7畳」ですので43㎡としても結構ゆとりのあるものになります。
収納が少なめという点も影響してはいるとは言え、効率性の高さゆえでしょうね。
坪単価は390万円。この階でも東方向の視界抜けが考慮されているのか、400万円超の上層階との差は思っていたよりもちょっと小さかったですね。
上述のように、旧中山道の向かいまでは同商業地域であり、将来的な視界抜けが保証されるレベルではなく、5階程度だとその点でのリスクは結構あると思うのでもっと上下差がついていてもおかしくなかったようには思います。
コンパクト目の近年の近隣供給事例で言うと、不動通り商店街側のオープンレジデンシア板橋パークフロント（平均専有面積60㎡ほどなのでこちらよりはやや大き目）の平均坪単価が約295万円、中山道沿いではあるものの、板橋本町駅徒歩2分で西方向（中山道の反対側）の視界抜けも魅力だったリビオレゾン板橋本町ステーションサイド（平均専有面積40㎡ほどで当物件と近いコンセプト）も平均坪単価約295万円に過ぎなかったので、そこから3年ほどの月日が経過しているとは言え当物件の水準は少々目立ちますね…。
大山駅側ではデュオステージ大山やプレシス大山が平均坪単価約330万円という水準ですし、「駅近×商店街沿い×ブランド」を持ってすれば無茶なお値段設定とまでは感じませんが、視界抜けが妨げられるリスクあってのこの単価は少々強気な印象になってしまいますね。設備仕様面（次の記事で言及します）もファミリータイプ中心のプラウドよりも落ちますし…。