プラウド板橋区役所前【全戸40㎡台以下なりの「プラウド」】11階35㎡4,238万円（坪単価398万円）

続けて、プラウド板橋区役所前。

設計はIAO竹田設計、施工は新日本建設です。

高額物件の実績も豊富なIAO竹田設計がデザインも担当しており、商店街側（旧中山道側）のバルコニー周りの一部にガラススクリーンを設けるなど、30～40㎡台のみで構成されたコンパクトなりの頑張りが窺える物件です。エントランス周りもシックなトーンを採用したセンスの良いものですし、中庭を望むロビーラウンジも物件スケールを考えれば頑張っている方でしょう。

ただ、プラウドでは数少ない「全戸コンパクト物件※全戸40㎡台以下は初でしょうか。プラウド横浜反町公園やプラウド銀座一丁目にも50㎡台がありました）」ということもあり、やっぱりファミリータイプ中心の”一般的なプラウド”に比べると物足りなさがあり、坪単価400万円超もあるという立派な単価帯からしてもやや拍子抜けしたところがないと言えば嘘になりますね。

コンパクトのみのプランニングであることで以下のように設備仕様面もシンプルなものですし、2000年代前半の「プラウドジェム」のような"異なるブランド"を用いた方がシックリ来てしまう物件です。
前回の記事で書いたように完全アウトフレーム設計は素晴らしいのですが、外目にはそんなことは関係ないですし、このような”さっぱりした感じ””小さくまとまった感じ”のプラウドが増えるようだとこれまで築き上げたブランディングにも影響が出ると思うのですが、このままの方針で行くのでしょうか？？？

前回のプラウド板橋区役所前。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、東向き中住戸です。仲宿商店街（旧中山道）沿いのポジションで、向かいは2階建になります。現状の視界抜けは十分で、上層階は将来的にも視界が保たれる可能性が高いでしょう。

間取りは30㎡台中盤の近年の平均的な大きさの1LDKになるのですが、やはり完全アウトフレームのインパクトは大きく面積帯のわりにゆとりがありますね。

居室畳数はそこまでではないものの、収納がかなり充実しており、高い効率性あってのものでしょう。

柱の影響で開口部が少々小さくはあるものの、「連窓サッシ×ウォールドア」が採用されているのでウォールドアを開け放つことで開放感の高い空間が実現するのも◎です。

坪単価は398万円。低層階は370万円ほどからありますが、前回取りあげたプラン同様に視界抜けが得られるわりに上下の単価差が小さく感じるのですが、上層階が安いのではなく"低層階が強め"という印象にはなるでしょうね。

上層階はそのように将来的にも視界が保たれる可能性が高く、立地、ブランド、そして完全アウトフレームによる効率性を考慮すれば大きな違和感はありません。ただ、現実的なお値段設定による早期完売が基本戦略の野村不動産の物件ということを考えるとやや強い印象ではありますかね。
そもそも全戸40㎡台以下のプランニングがプラウドとしては異例であり、”採算面の厳しさ”が面積及び単価帯に表れた結果なのかもしれませんね（3LDKファミリータイプはもちろんのこと、50㎡台ぐらいでもこの単価は通用しないでしょう）。

設備仕様面は、コンパクトプランのみの物件ですのでディスポーザーがないのは当然なのですが、食洗機やトイレ手洗いカウンターどころか床暖房も付いていないとは…（浴室照明もダウンライトではなくブラケット）。
食器棚（キッチンバックカウンター）は無償セレクトで付けることも可能みたいですけど…。

管理費は410円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ながら立派な水準で、小規模なりの割高感が強いです。こういったあたりからしても販売価格はもう少し頑張って欲しかったところでしょう。

駐車場は身障者用を含む全3台で平置になります。