シティテラス住吉【駅距離はあるがアリオ徒歩5分。新駅期待も？】11階71㎡7,200万円（坪単価337万円）

シティテラス住吉。

所在地：東京都江東区北砂1-229-3（地番）
交通：西大島駅徒歩14分、住吉駅徒歩15分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：14階建、149戸

北砂1丁目ということで西大島駅、住吉駅いずれの駅からも距離のあるやや陸の孤島感のあるポジションです。このあたりには「住吉」が付いたマンションが複数あり、この物件に限った話ではないのですが、最寄駅は西大島駅になりますし、住吉感は薄いですね。
徒歩2～3分のところにバス停（北砂1丁目）もありますが系統は1つのみで、多くの系統があるのはアリオの東側の北砂3丁目バス停（徒歩7分）になるのでバスアクセスを考慮しても便利なものとは言えないでしょう。

ただ、2010年に貨物駅だった小名木川駅跡地にアリオ北砂（この物件からは徒歩5分）が出来たことでこの界隈の買物利便性はかなり良くなりましたし（他にもオーケーが徒歩4分、まいばすが徒歩7分）、この北砂1丁目は有楽町線延伸により東陽町駅〜住吉駅間に構想のある新駅が実現すれば駅徒歩10分圏内になってくるのでその点での楽しみ（期待）は小さくないでしょうね。

仮に新駅が出来るとしても大分先のことになるのは言うまでもありませんが、横十間川親水公園が徒歩4分にあり、水上アスレチックも楽しめ、通学区の北砂小学校が目と鼻の先徒歩2分というあたりからは子育て環境としての魅力は十分で、車移動が中心、リモートワークが中心など駅に依存しないライフスタイルのファミリーにとっては検討しやすいエリアではあるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。南も東も接道しておらず（南西側にはサブエントランスがあり、南側道路に接道しているが、このプランの南真正面方向は接道していない）、この物件の敷地と同じ準工業地域にはなるものの（高さ制限なども同様）、高いものでも3階建程度の戸建エリア（土地がまとまりづらい傾向がある）になっているためそう簡単にはこのような高さのあるマンションにはならなそうな気はしますね。
この上層階住戸からはいずれの方角も視界抜けが得られるポジションですし、そもそも全戸東向きとなる中で1フロア1戸だけの南に面したお部屋ということで日照的な魅力も大きいです。

間取りは70㎡そこそこの大きさでしかないものの、物件内（67～71㎡の狭いレンジで構成）では最も大きなもので、これでも”そのポジション”を考慮してはいるようです。

多くが70㎡となった田の字ベースの中住戸同様の居室配置がなされた華に欠ける角住戸で、近年の住友不動産物件の多くがそうであるように単刀直入に言ってしまうと角住戸のわりに”つまらないプラン”にはなるのですが、玄関廊下が一直線なので効率性自体は高く、柱のアウトフレームが良好なあたりにも好感が持てますね。

住不物件にありがちなわりと目立つ位置からのリビングインの洗面浴室はやはり気にはなります。しかしながら、洋室3の引き戸×連窓サッシ周りの設計は良好ですし、効率性の高さからくる収納面の充実も評価出来る点でしょう。

坪単価は337万円。同階中住戸70㎡に比べ1割ちょっと高い差のある設定になっており、1フロア1戸唯一南に面した角住戸なりのお値段設定になっていると思います。

近年の住吉駅、西大島駅界隈で言うと、プラウド住吉（2019年分譲/西大島駅徒歩9分/平均坪単価約305万円）、バウス西大島（2021年より分譲中/西大島駅徒歩7分/平均坪単価は280～290万円ほど）という感じで、駅距離に大きな差があることを考えるとやはり住不らしいお値段設定という印象にはなるでしょうね。

上述のように、高い買物便や親水公園が近所にある環境面など駅距離以外の魅力もありますし、上層階中住戸の約300万円という水準は住不物件にしては現実的な方でもあるのでしょうが、駅距離のある物件で言うと、最寄駅は違えど現在分譲中のジオ南砂町（駅徒歩12分/平均坪単価約305万円※その名の通り阪急が主幹事ですが、住不とのJVで設計やデザイン面での住不色が強い物件）、サンリヤン南砂町（駅徒歩15分/平均坪単価約265万円）などとの比較においても若干強めに感じはしますよね。