エステムプラザ横濱関内【高利便ながらハードな立地なりのお値段】5階57㎡4,898万円（坪単価284万円）

エステムプラザ横濱関内。

所在地：神奈川県横浜市中区若葉町1-2-2（地番）
交通：伊勢佐木長者町駅徒歩5分、日ノ出町駅徒歩6分、関内駅徒歩8分（市営地下鉄。JRは徒歩9分）、桜木町駅徒歩13分（市営地下鉄）、馬車道駅徒歩14分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：11階建、212戸（一般分譲対象外住戸130戸含む）

スポーツ＆スパリゾート「ソプラティコ」の跡地に誕生するスケール感のある物件です。
いわゆる建替プロジェクトなどではないので一般分譲対象外住戸は賃貸として出てくるのだと思いますし、20～50㎡台の構成とは言えども総戸数212戸は大きいですね。

目の前にラブホテルがあるのはやはり気になりますし、福富町も近い異国情緒溢れた感もある立地条件ではあるものの、関内駅も徒歩8～9分という距離感、1本南東側がイセザキ・モール（ドン・キホーテが目と鼻の先）になるなどかなり交通・買物便の高いポジションで、景観や環境面をあまり気にしない単身男性などにはフィットしやすい立地でしょうね。

再三申し上げている点にはなりますが、関内駅周りの再開発の進行に伴い関内～阪東橋エリアにかけて近年ひっじょ～に分譲マンションの供給が多くなっており、こちらよりも関内駅に近いポジションでも横浜関内プラッツ、リビオレゾン横濱関内、ライオンズ横濱関内レジデンスなどの供給があります。

ただ、こちらのイセザキ・モール側ではここよりも関内駅が近い物件は近年誕生していないですし（いわゆるワンルームマンション除きます。また、クリオラベルヴィ関内は分譲予定でしたが、一棟売りされたという経緯があります）、ここ数年間では最もスケールのある物件（スケールなりに共用面が充実している）というあたりも興味深い点になるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は57㎡の2LDK、東角住戸です。北東側は4階建の建物なので一応は越えるぐらいの高さになるのですが、南東側細い道路の向かいがより高さのある某ホテルですので非常にこの地らしい視界条件にはなりますね。

この階でも日照に関しては良好ですし、大通りにも面していないのはプラスだとは思いますが、いわゆる”ディンクス向け”のプランとしてはかなりクセのあるポジションなのは確かでしょう。

間取りも個性的です。コーナー部が雁行設計になっており、全体的に開口部が充実しています。

この階だと北方向の視界は抜けず、ベッドルームの開口部はあまり活きてこないのですが、上層階になるとそこそこの視界抜けが出てくるポジションですし、LDの開口部もしっかりしています。

雁行設計となったことによる太っとい柱が少々残念ではあるものの、ベッドルームの引き戸はわりときれいに開け放てる設計になっているのは悪くないですし、正方形に近い良好な専有部形状もあり玄関廊下が効率的な設計に出来ているのも魅力でしょう。

廊下に留まらずLD入口付近及びキッチンまでのタイル貼を採用したデザイン的にもお洒落なプランで、共用部（次の記事で述べます）・専有部共にこのシリーズらしい個性溢れる物件ですね。

奥行の浅いバルコニーはいかにもワンルームマンションのそれであり、こういった面積帯の大きなプランだけでももう少しゆとりあるものに出来ていると良かったようには思いますが…。

坪単価は284万円。グロスでも5,000万円を切ってしますし、シンプルに利便性（主に交通便）を考慮したら今の相場下ではリーズナブルでしょう。
ただ、やはり周辺環境及び目の前の景観等が影響してのものであるのは言うまでもなく、ディンクスにおいては女性側のNGが出そうなポジションではあるのでこの面積帯だと単価で勝負せざるを得ないということでしょうね。

同じ南東向き（ホテル向き）の40㎡台は低層階でも坪単価320万円超、30㎡台ちょっとのものになると坪単価370万円超という水準で（デベロッパー目線で言えば50㎡台は不要だったとすら思える単価差）、グロスの嵩む面積帯なりに単価が大分抑えられています。そのため、とにもかくにも利便性に重きを置きたい方にとっては面白い物件だと思いますし、再開発がより一層波及すること（この周辺の景観なども改善される）を鑑み、かなり長い目で見ることが出来るのであれば魅力を感じやすい水準と言えるかもしれません。