デュオステージ宮崎台【駅徒歩3分×パークフロント、デザインにも拘り】32㎡3,060万円（坪単価321万円）

デュオステージ宮崎台。

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎2-7-24他（地番）
交通：宮崎台駅徒歩3分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：8階建、49戸

20～30㎡台のみで構成された敷地面積500㎡ほどの小規模ではあるものの、駅徒歩3分のパークフロントポジションというなかなか珍しいポジションに誕生する物件になります。

パークフロントとなるのは北側（梶ヶ谷菅生線の向かい）ですので日照とパークフロントは両立しませんが（住戸は北に加え南にも配置）、菅生線沿いの並木も魅力になるポジションで、駅近ながらもそこそこの落ち着きがあるのもポイントになるでしょう。

設計は日本エーコン、施工は奈良建設です。

小規模コンパクトな物件ですし、これまで日神不動産の物件においてデザインへの拘りをあまり感じたことはなかったので特に期待していなかったのですが、この物件は今までのデュオシリーズとは一味違いますね。
現在分譲中のデュオステージ伊勢佐木もけして大きな物件ではないながらもここ以上のインパクトがありますし（2層吹抜エントランスでデザイン的にも素敵です）、何か心境（事業方針）の変化があったのでしょうか。

ここのエントランスは2層吹抜でこそありませんが、傾斜地であることを活かし1階エントランス周りに上下方向のゆとりを出せており、エントランスホールの天井高は約3.5mあります。
ホワイト系の石貼となった床と壁は上品で高級感がありますし、壁の一部に緑を施しているのも素敵ですね。

また、シックなトーンの内廊下も悪くないですし、コンクリート打放し調のマリオンに彩られたスタイリッシュな外観もスケール以上の存在感があると思います。

公式ホームページ

お部屋は30㎡超の1K、北向き中住戸です。日照はほぼ得られないものの、北側は菅生線の向かいに宮崎第二公園のある低層階でも視界良好なポジションで、そういった点からも採光は問題ないはずです。

間取りはスパンのわりに開口部が貧弱な印象ですし、近年は30㎡そこそこでも1LDKになることの方が多いので1Kはちょっと意外でした。

ただ、その分洋室は大き目、かつ、収納が充実していますし、1Kタイプとしては珍しくキッチンが独立しているのは大きな特徴になるでしょうね。

1Kだと通常は玄関～洋室への途中（廊下を兼ねた位置）にキッチンが配置されるのが普通（効率性を高めるため）なのですが、このプランは一般的な1Kタイプよりもややスパンがあることでこういった配置が可能だったようですね。

坪単価は321万円。ここは駅近（かつ、日照が芳しくない北面の眺望が魅力的な立地）ということもあってこういったコンパクトプランばかりの物件になりましたが、宮崎台駅の分譲マンションはほぼほぼファミリータイプしか存在していないので、適切な比較対象は見当たりません。

ただ、直近駅徒歩2分のファミリー物件リビオ宮崎台は平均坪単価約340万円（エリアによるところもあるが、基本的にはファミリータイプの方が単価は低くなる）という水準でしたので、ここまで面積を絞った中でのパークフロント、かつ、デザインもなかなかに秀逸ですのでこの単価ならば悪くないでしょう。

このぐらいデザイン性を高めることが出来るのであれば30㎡台後半～50㎡台ぐらいの設定であって欲しかったという思いすらありますし、このパフォーマンスならばもう少しグロス価格が嵩んでもニーズを生み出せたのではないでしょうか。
この面積帯だと実需だとちょっと小さいですからねぇ…。

設備仕様面は、小規模コンパクトなのでディスポーザーや食洗機がないのはもちろんですが、床暖房がないのは30㎡台にとってはちょっと残念な点になるでしょうか。
なお、トイレ手洗い器は付いています。


管理費は270円/㎡。ディスポーザーはありませんが、かなり小規模な内廊下物件ですのでこれぐらいならば悪くないでしょう。

駐車場は全6台です。