DIPS赤羽志茂レジデンス【赤羽駅周りもわりと使いやすい南面良好ポジション】7階56㎡5,000万円（坪単価295万円）

DIPS赤羽志茂レジデンス。

所在地：東京都北区志茂2-33-1他（地番）
交通：志茂駅徒歩2分、赤羽駅徒歩13分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、60戸（他店舗）

いわゆるワンルームを中心とした投資マンションを分譲するDIPSが企画分譲した物件ですが、今回取り上げるのはキャリアライズエステート（新売主）に流れた面積帯の大きなお部屋になります。

ほとんどの区にはワンルームマンション条例があり、全てをワンルームにすることは出来ないのである程度大きなプランが生じてしまうものなのですが（区によって40㎡以上とか50㎡以上とかの違いがあります）、そういった大き目のプラン（グロス価格が嵩んでいる）をいわゆるワンルームマンションデベロッパーが捌くのはなかなか大変ということもありこういった形で市場に出てくることは少なくありません。

当物件の立地は北本通り沿いということで静かなポジションとは言えないものの、わりと特徴があります。
北本通りに背を向けた全戸南西向きの構成になっており、南西側は細い道路の向かい数m先のところから第2種高度地区×容積率200％の準工業地域（こちら北本通り沿いは商業地域で高さ制限はなく容積率も500％）になっており、日照・眺望面での魅力がかなり高いのです。

戸建が中心のエリアなので、上層階住戸からはかなり先まで視界抜けが得られますし、”そういった制限”がなされているので将来的にも視界に影響が出る可能性は小さいでしょう。

赤羽駅までもギリギリ徒歩圏と言えますし、LaLaガーデン赤羽スズラン通り商店街までならばその半分以下の距離感でしかありませんので志茂駅前の物件の中では赤羽駅側の利用がかなりしやすい立地条件になります。

設計は湯本建築事務所、施工は小川建設で、9月末に竣工済になります。
ちなみに、いわゆるワンルーム投資マンションは直床のケースも少なくありませんが、こちらは普通に二重床になっています（床スラブ厚は一般的な200mmよりも薄い180mmでワンルーム投資マンションらしい点になるでしょうか）。

デザインに関しては、基本的にはシンプルです。
総戸数60戸とは言え大半がワンルームで、規模的にも大きくないので致し方ないところでしょう。
ただ、エントランスは大判の磁器質タイルを用いた上品さが窺えるものですし、北本通り沿いの1～2階の店舗部分はマンションになる3階以上とは異なる質感のある外壁素材が用いられているあたりは悪くはありません。


お部屋は56㎡の2LDK、南角住戸です。南東側は同商業地域ながら3階建、南西側はその戸建中心の高さ制限がなされたエリアのため、日照はもちろんのこと、視界抜けも良好です。

間取りは平均的な大きさの2LDKで、廊下も短めではあるものの、柱はかなり目立ちますね。

ワンルーム投資マンションにありがちとは言え、バルコニー側の柱はガッツリ食い込んでいますし、ベッドルーム2の柱は面積消費だけでなく居室形状へ与える影響もとても大きいです。

ベッドルーム1の引き戸はきれいに開け放てるようになっており、柔軟性と開放感という点では悪くないものの、そういった効率性の悪さが影響してか収納はちと少ないですね。

坪単価は295万円。近年の志茂駅物件で言うと2017年のクリオラベルヴィ赤羽東の50㎡台が坪単価300万円前後という水準でした。

クリオは駅徒歩1分でしたが、こちらは南西面の魅力がありますし、このご時世としては現実的な方ですかね。

近年わりと供給がなされている赤羽駅徒歩10分圏内のコンパクト目（40〜50㎡台）のものになると低層階でも坪単価330万円超となるのが昨今の相場ですのでブランド力やスケール、そして以下のような設備面で劣るなりの価格設定と言えるでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様は当然望めませんが、食洗機、床暖房、そしてトイレ手洗いカウンターもないのは残念ですね。ワンルームがベースのマンションなので珍しくはありませんが、それなりの価格帯ではありますからね。

管理費は166円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下とは言え、けして大きな物件ではありませんのでリーズナブルですね。
修繕積立金が50円/㎡と安いのは、いわゆるワンルーム投資マンションにありがちなアコギな手法（販売時にランニングコストを安く見せるため。一般的な分譲マンションだと当初から100円/㎡ほどになっていることからお分かりのように早期のうちに3倍以上にするぐらいでないと後々の大規模修繕が困難になります）に違いありません。ただ、管理費においては、この水準で問題なく管理されるようであればそれは良いことですね。

駐車場は3台のみで平置になります。