ルジェンテ日暮里ガーデン【「繊維好き」には格好のポジション】3階54㎡5,490万円（坪単価334万円）

ルジェンテ日暮里ガーデン。

所在地：東京都荒川区東日暮里5-22-28（地番）
交通：日暮里駅徒歩8分（JR、日暮里舎人ライナー。京成線は徒歩7分）
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：10階建、24戸（うち事業協力者区画4区画）

駅徒歩5分圏内に非常に多くの分譲マンションがある日暮里駅（東口）の徒歩7～8分は目立ちはしませんが、駅からの道程は日暮里中央通り（日暮里繊維街）をほぼ一直線で、中央通りからちょっと入ったポジションになることからほどよい落ち着きもありますね。
ルジェンテシリーズらしくコンパクトなプランで構成された物件になるのですが、1フロア3戸中2戸が50㎡台になっているあたりはそういった立地条件を加味しているのでしょうか。
※ルジェンテは30㎡台中心になることが多いです。

2018年に分譲されたルジェンテ日暮里や現在分譲中のオープンレジデンシア日暮里ステーションフロントは、ここ同様にかなりの小規模ながらも日暮里の駅前な上、再開発が進行中の西日暮里駅側も近いという"分かりやすさ"がありましたので、そこそこ駅から離れた落ち着きも出てくる立地なりの地味な印象があるのも確かです。

ただ、三河島駅前北地区で進行中の再開発エリアはまぁまぁ近いですし、そもそも繊維街沿いはお店が多くマンションが少ないので、繊維好き（笑）にはまたとない物件と言えるのかもしれません。

公式ホームページ

お部屋は54㎡の1LDK+S、南西角住戸です。南側は5階建のビルがあり、至近距離で視界を塞がれますが、西側は接道（幅員約12m）しており前建も3階建なのでこの階でも圧迫感はなく、日照も得られるでしょう。

間取りは上述のように立地的なものもあってか50㎡台中盤のルジェンテシリーズにしてはしっかりとした面積帯で、物件自体もこういった大きさのプランが中心になっています。
ただ、2LDK表記となった北西角住戸（両面接道）に対し、こちら南西角はその南面条件が理由で、「1LDK+S」表記になってしまっているのは残念ですね。

隣地境界との距離が近いので開口部をかなり大きくしたところで”単体の採光要件”で2LDKにする（サービスルームを居室にする）のが難しかったのは分かるのですが、よくある引き戸によるリビングイン設計にしてLDと一体として採光要件を満たすことも難しかったのでしょうか？

5.2畳の洋室自体が大きく開く引き戸でLDとの一体利用を想定したものになっているので、サービスルームはあえての独立設計なのかもしれません。しかしながら、窓はかなり小さいですし、この感じだと少々閉塞感があるでしょうね。

そういった南面条件あってのものとは言え、角住戸としては全体的に開口部がかなり少なく、パイプスペースとの兼ね合いもあれど西面には連窓サッシを実現して欲しかったという思いもあります。

なお、廊下は短く、一見効率性が高いものの、LDKの11.5畳は入口付近の実質的な廊下部分がかなり大き目に混入してのものなので実際は数字よりも狭く感じると思いますし、そもそも洋室やサービスルームが大き目のプランでLDが50㎡台中盤のプランにしてはかなり小さめなあたりも気になる点の1つです。

坪単価は334万円。上層階は370万円ほどの水準で上下の差はそこそこあります。
上層階は南側の前建を越え、南～西にかけての視界抜けも出てくるなかなか整ったポジションですので上下差はもっとあってもおかしくなかった印象ではあるのですが、そのような視界抜けが得られるとは言えプラン自体は同じでやはり開口部が貧弱なのでそういった付加価値が乗せにくくなっているところはあるでしょうね（勿体ない…）。

日暮里南公園のパークフロント立地であるパークスクエア日暮里（平均坪単価約360万円）の販売開始時（2020年春）と比べるとむしろ強いぐらいの水準で（住不物件なので驚きはありませんがパークスクエアはその後値上げしたようですね…）、小規模で共用面も今一つなのでもうひと声あると良かったでしょうね。
2LDKとしてはやや面積を絞っているので（グロスが嵩まない）、そのあたりも加味されているのでしょう。