プレシス船堀【55㎡と71㎡の3LDKが共存】8階55㎡4,890万円（坪単価294万円）
プレシス船堀。
所在地：東京都江戸川区宇喜田町1109-1他（地番）
交通：船堀駅徒歩9分
用途地域：準工業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：8階建、23戸
駅からは船堀街道を南に一直線、船堀街道沿いのポジションに誕生する物件になります。
有隣運送の営業所（ほぼ青空駐車場）の南側隣接地で以前はガソリンスタンドがあった場所ですね。
船堀街道沿いは準工業地域になっているので、周辺にはいくつか10階建前後のマンションがありますが、全戸南西向きとなった当物件のポジションはいい塩梅で視界抜けが得やすくなっています。
船堀街道沿いのこの船堀駅と葛西駅の駅間エリアは飲食店は多い反面、スーパーがなく、イオンフードスタイル（船堀店）とイオン（葛西店）が徒歩12分、いなげやも徒歩13分と少々距離が出てしまうのはファミリータイプのみの物件としては難点になるでしょう。
ただ、葛西の大きなイオンまで徒歩12分という点自体は悪くないですし、この葛西駅寄りの立地だからこそ宇喜田公園徒歩7分、行船公園（及び江戸川区自然動物園）が徒歩10分というほど近い距離感にもなるわけで、通勤では船堀駅（都営新宿線）を利用したいが休日などには葛西駅側で楽しみたいという方に合うポジションでしょうね。
葛西駅側だと行船公園に近い物件はそれなりにありますが、船堀駅側だとその宇喜田公園も含んだパークエリアに近い分譲マンションはわりと少ないんですよね。
なお、通学校は宇喜田小学校で徒歩8分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は55㎡の3LDK、南角住戸です。南西方向には10階建以上のマンションもありはするのですが、隣接しているわけではない（道路を挟み、かつ、道路の向かいも2～3階建）ので視界への影響は限定的です。
西南西方向及び南～南東方向はかなり奥行のある眺望が望めるポジションで日照と眺望のバランスの良いポジションになります。当敷地の途中から第一種中高層住居専用地域（最高高さ16m×第2種高度地区）になっているので、この最上階住戸からの南東方向の視界は半永久的に保たれるという特長もありますね。
間取りは1フロア3戸のうち残りの2戸は70～71㎡ということで、かなりのギャップがあります。
このプランはいわゆるプレシスシリーズらしい狭小3LDKであり、70㎡超には4LDKもあるのかと思いきや、3LDK（2LDK+S含む）のみの設定になっており、3LDKで55～71㎡という風変わりな設定が採用された物件になります。
こちらはプレシスシリーズをよくご存じの方であれば何ら驚くようなものではなく、面積帯なりに居室畳数は確保出来ている方だと思います。柱の食い込みによって洋室1の形状に影響が出てはいますが、収納もまずまずですし、この面積帯の3LDKとしては違和感少なく纏めている印象になるでしょう。
ただ、行灯部屋をなくし、かつ、効率性を重視した結果とは言え、将来的にも視界抜けが保たれる南東方向にLDの開口部を設けて欲しかったという思いは小さくないですね。このポジションで南頂点部にLDを施し、かつ、コーナーサッシなどが採用されていたらとっても気持ちの良いものになったことでしょう。
また、洋室3の大きく開け放てる引き戸は悪くないものの、それなりの単価帯の物件にはなるのでバルコニー側は連窓サッシになっていると良かったでしょうか。
坪単価は294万円。50㎡台中盤まで面積を絞っている上、視界面での魅力も高い最上階住戸ということで単価としては立派ですね。
3階でも270万円という水準で（1階になると240万円まで下がります）、70㎡台の3LDK（2LDK+S）の同3階中住戸は244万円に過ぎないことからも、角住戸と中住戸の差はあれど面積差（グロス差）が強く考慮されたお値段設定ということになるでしょう。
50㎡台中盤の3LDKと70㎡超の3LDKが共存するのはプレシスシリーズでも非常に珍しいケースで、もう少し気の利いたプランニング（次の記事で追記します）があったような気がしてしまう物件でもあります。
所在地：東京都江戸川区宇喜田町1109-1他（地番）
交通：船堀駅徒歩9分
用途地域：準工業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：8階建、23戸
駅からは船堀街道を南に一直線、船堀街道沿いのポジションに誕生する物件になります。
有隣運送の営業所（ほぼ青空駐車場）の南側隣接地で以前はガソリンスタンドがあった場所ですね。
船堀街道沿いは準工業地域になっているので、周辺にはいくつか10階建前後のマンションがありますが、全戸南西向きとなった当物件のポジションはいい塩梅で視界抜けが得やすくなっています。
船堀街道沿いのこの船堀駅と葛西駅の駅間エリアは飲食店は多い反面、スーパーがなく、イオンフードスタイル（船堀店）とイオン（葛西店）が徒歩12分、いなげやも徒歩13分と少々距離が出てしまうのはファミリータイプのみの物件としては難点になるでしょう。
ただ、葛西の大きなイオンまで徒歩12分という点自体は悪くないですし、この葛西駅寄りの立地だからこそ宇喜田公園徒歩7分、行船公園（及び江戸川区自然動物園）が徒歩10分というほど近い距離感にもなるわけで、通勤では船堀駅（都営新宿線）を利用したいが休日などには葛西駅側で楽しみたいという方に合うポジションでしょうね。
葛西駅側だと行船公園に近い物件はそれなりにありますが、船堀駅側だとその宇喜田公園も含んだパークエリアに近い分譲マンションはわりと少ないんですよね。
なお、通学校は宇喜田小学校で徒歩8分の距離感になります。
公式ホームページ
お部屋は55㎡の3LDK、南角住戸です。南西方向には10階建以上のマンションもありはするのですが、隣接しているわけではない（道路を挟み、かつ、道路の向かいも2～3階建）ので視界への影響は限定的です。
西南西方向及び南～南東方向はかなり奥行のある眺望が望めるポジションで日照と眺望のバランスの良いポジションになります。当敷地の途中から第一種中高層住居専用地域（最高高さ16m×第2種高度地区）になっているので、この最上階住戸からの南東方向の視界は半永久的に保たれるという特長もありますね。
間取りは1フロア3戸のうち残りの2戸は70～71㎡ということで、かなりのギャップがあります。
このプランはいわゆるプレシスシリーズらしい狭小3LDKであり、70㎡超には4LDKもあるのかと思いきや、3LDK（2LDK+S含む）のみの設定になっており、3LDKで55～71㎡という風変わりな設定が採用された物件になります。
こちらはプレシスシリーズをよくご存じの方であれば何ら驚くようなものではなく、面積帯なりに居室畳数は確保出来ている方だと思います。柱の食い込みによって洋室1の形状に影響が出てはいますが、収納もまずまずですし、この面積帯の3LDKとしては違和感少なく纏めている印象になるでしょう。
ただ、行灯部屋をなくし、かつ、効率性を重視した結果とは言え、将来的にも視界抜けが保たれる南東方向にLDの開口部を設けて欲しかったという思いは小さくないですね。このポジションで南頂点部にLDを施し、かつ、コーナーサッシなどが採用されていたらとっても気持ちの良いものになったことでしょう。
また、洋室3の大きく開け放てる引き戸は悪くないものの、それなりの単価帯の物件にはなるのでバルコニー側は連窓サッシになっていると良かったでしょうか。
坪単価は294万円。50㎡台中盤まで面積を絞っている上、視界面での魅力も高い最上階住戸ということで単価としては立派ですね。
3階でも270万円という水準で（1階になると240万円まで下がります）、70㎡台の3LDK（2LDK+S）の同3階中住戸は244万円に過ぎないことからも、角住戸と中住戸の差はあれど面積差（グロス差）が強く考慮されたお値段設定ということになるでしょう。
50㎡台中盤の3LDKと70㎡超の3LDKが共存するのはプレシスシリーズでも非常に珍しいケースで、もう少し気の利いたプランニング（次の記事で追記します）があったような気がしてしまう物件でもあります。