パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラザ・イースト【ＪＲ駅徒歩3分×三井ブランド×南面リバーフロントでこんなにも苦戦するとは…】15階90㎡7,750万円（坪単価285万円）

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラザ・イースト。

所在地：神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷1-1684-4（地番）
交通：本郷台駅徒歩3分
用途地域：第一種住居地域、準住居地域
階建・総戸数：15階建、224戸（他店舗・公共施設）

2018年末にザ・ウエストが分譲開始、2020年1月にはザ・ウエストが竣工、そしてこちらザ・イーストも今年2月に竣工済ということで2018年当初の青写真（販売スケジュール）に大きな狂いが生じているのは確かでしょう。

ザ・ウエストはこちらよりも大きな総戸数339戸というスケールがあったので、販売はけして簡単ではないのは分かるのですが、天下の三井物件、JR駅徒歩3分、かつ、環境豊かないたち川のリバーフロントとなる南向き中心という3拍子がそろいながらここまで苦戦するとは思わなかったですね。

もちろん駅徒歩1分や駅直結などのインパクトはないものの、改札を出て一直線のアクセスですし（駅前広場からも見える）、ウエストとイーストの間の街区入口部分からいたち川へと続く空間（水辺の心地よさと良好な日照）が非常に心地よい物件で、少々価格が高くとも完成前後までには売れていくと思っていたのですが…。

ウエストのメディカルモールに加え、こちらイーストには公共施設（SAKAESTA/本郷地区センター、本郷台駅前地域ケアプラザ、さかえ区民活動センター）、ローソン、保育園が入居する点も魅力的な物件です。
ただ、立派な価格面に加え、総戸数563戸という数が需給面と印象（不人気）を悪化させているのは明らかですし、地味目の本郷台駅前を考えればもう少し住戸数を減らし商業部分を多くした方が良かったのかもしれませんね。駅近ですし、商業面を強調することで子育て世代や老夫婦だけでなくディンクスへの魅力を高める（50～60㎡台。そもそも当物件には50㎡台はありませんので商業を充実させると共にディンクス向けのプランを設けるという意味）ことで幅広いニーズを生み出すのも1つの手だったのかなと。

とは言え、やはりこの立地及びパフォーマンスの三井物件がここまで苦戦するとは思わなかったというのが正直なところで、子育て世代や老夫婦向けのこの企画が間違っていたとは思いませんが…。

なお、通学校は本郷台小学校で徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は90㎡の4LDK、南西角住戸です。西方向にはウエストがありますが、そのようにウエストとイーストの間には水辺リビング・林間テラスという非常に豊かな屋外空間が広がっており、南西～南東にかけて申し分のないリバービューが楽しめるポジションになります。

間取り的にもウエストの南東角同様に、当プロジェクトの顔となる設計が採用されており、頂点部の柱をオフセットしたコーナーサッシが魅力的です。

コーナーサッシに限らずほぼ同じ面積だったウエストの南東角とほぼ同じ設計で、何かしら異なる工夫があると良かった印象もあるものの、今年2月に竣工済であることからもお分かりのように設計自体は2018～2019年に行われていたものになりますので違和感はないでしょう。

坪単価は285万円。ウエストもまだ残っている状況、かつ、こちらイーストの第一期も40戸という非常に厳しい状況にありながらもウエスト（平均坪単価約250万円）と価格感はほぼ変わりません。

昨今は市況がかなり改善し、新築分譲マンションの在庫（供給（販売）したにもかかわらず、売れていないものの数であり、完成済であろうが供給前（販売前）のものはカウントされません）が例年よりもかなり減少傾向にあることを考えれば”横ばい”の価格設定はおかしくはないのですが、三井物件としては非常に珍しい長期分譲となっていることでの”不人気のレッテル”が重くのしかかっている中でこれだと「策がない」と感じてしまいますね。

まぁ、ウエストと比べ明確に下げてしまうとウエスト購入者からの批判が高まりますし、それはそれで炎上の燃料投下をすることになってしまうので事実上無理なのですが…。
ＳＮＳ等の普及により素人同然だった方でも短期間で情報や知識を得やすくなっているのは明確なメリットだと思う反面、ちょっとしたことで炎上してしまう世の中で、そういったことに配慮するあまり企業側が”思い切った方針転換や提案”がしにくくなっているとも感じるのでいいことばかりではないなぁ…と。