パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラザ・イースト【こちらも景観が魅力の2層吹抜ラウンジ】2階66㎡4,370万円（坪単価218万円）

続けて、パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラザ・イースト。

設計・施工は長谷工です。直床なのは残念ちゃ残念ですが、ザ・ウエストの記事で言及しているように2018年時点でもそこそこの単価帯の物件での直床が目立ってきていましたし、今となっては何ら違和感はないでしょう。
やはりウエストの記事で言及したように給湯器がリース（月額2,200円）だったり、エリア内で立派な単価帯のわりに疑問に思う点もありはしますが、連窓サッシやスロップシンクなど単価・立地なりの部分も感じることの出来る物件です。

当物件の最大のポイントは、ザ・ウエストの販売当初はもちろん、前回の記事でも述べた水辺リビング及び林間テラスが広がるウエストとイーストの間に広がる屋外空間でしょう。
むろん公開空地であり、近隣の方も立ち入ることが出来るわけですが、だからこそ当物件の立地的な魅力が近隣にも伝わるとも言えますし、もちろん居住者しか入れない水辺空間に面した2層吹抜のリバーラウンジは圧巻ですね。

そこから望むリバービュー及びグリーンビューはとても心地よく、かつ、ウエストとイーストは共用施設が相互利用できるようになっているので（ウエストにも2層吹抜のフォレストラウンジがあります）、全体戸数563戸というスケールを考慮しても優雅な造りだと思います。

共用施設はラウンジの他にもゲストルーム、マルチリビング、ワーキングスペース、ヴィラテラスなどスケールなりに充実しており、コロナ前の設計（企画）ながら共用面の豊かさが目立つ物件ですね。

前回までのパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ

公式ホームページ

お部屋は66㎡の3LDK、東向き中住戸です。敷地東端、桂町戸塚遠藤線に面した物件内で数少ないノン南向きのお部屋になります。
道路の向かいには柏陽高校の建物がありますので低層階では視界抜けは得られないものの、通り沿いなので離隔はそれなりですし、遠藤線沿いの春は桜並木も魅力ですので低層階としてはけして悪いポジションではないでしょう。

まぁ、この物件の南向き低層階はいたち川のリバーフロントがとても魅力的なのでそれと比べるとやはり差は大きいと感じるのですが、それに伴い価格差も大きくはなっています。

間取りは物件内で最も小さなもの（南向きにも同面積のタイプがあります）で、三井物件の3LDKとしては面積を絞った印象のものにはなるでしょう。

ただ、こちらの東向きの棟は9階建で、南向きの主要部分である15階建よりも高さがない分、柱が細く出来ており、共用廊下側の柱の食い込みが抑えられているのは良い点でしょうか。

先日取り上げた”15年以上前の設計が採用された新築物件”パークシティララ横浜の中住戸の玄関周りの設計と比べた場合のギャップは小さくありませんが、洋室2側にちょっとしたアルコーブスペースはありますし、近年の中住戸としては悪くないでしょう。

ウォールドア×連窓サッシ、また、L字のゆとりあるオープンキッチンなんかも特長になるでしょうね。

坪単価は218万円。南向きは低層階でも240万円ほどの設定（低層階でも日照・視界的な魅力が高いので上下の単価差が小さい）で、"リバーフロントではないなりの単価差"が設けられています。

やはり「JR駅徒歩3分×エリアのランドマーク×南面リバーフロント」での240万円ならばここまで苦戦するとは思わなかったですし、東向きでもそこから1割ほど安い（一概には言えないのですが日照面の差だけであれば南向きと東向きとでは5％程度の単価差が設けられるのが一般的で、ここは眺望面も加味し10％程度の単価差になっていると思われる）のであれば相応だとは思います。

ここまでの特徴（スケールや共用面）がない物件でもこのレベルの利便性でこの単価って今時なかなかないですし、直近1年ほどだと2006～2008年築の駅近物件ヒルトップギャラリー横浜レジデンス、ブランズ本郷台、レイディアントシティ本郷台などが坪単価160～170万円を中心に成約している感じですので、年あたりの減価を1.5～2％（過去分析記事ご参照。わりと前の記事なのでまたそろそろ同様の分析をしようと思います。当時は2％ほどでしたが、最近は中古の高騰が目立ちますし都心部に限らず1.5％に近いエリアが増えているのではないでしょうか）と見積ると新築想定でざっくり坪単価220万円ぐらいと計算出来ることからも違和感はないでしょう。

それら3物件はいずれも南側が線路になるポジションで線路の影響が大きなお部屋が少なくないですし、こちらの南向きに関してはリバーフロントのプレミアムが乗っかった形ということになります（ウエスト当時の記事でも言及したように低層階でも条件が良いとはいえ、南向きは上下の単価差をもう少し設けていれば売れ行きは大分違ったのかなと）。

設備仕様面は、ザ・ウエストと同様でトイレ手洗いカウンターがないのはちょっと残念ですが、ディスポーザー、食洗機、さらにこの地にぴったりのスロップシンクも付いていますので悪くありません。

管理費は216円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですし、コンシェルジュサービス（ザ・ウエストのフォレストラウンジ内）もついていますので魅力的な水準でしょう。ザ・ウエストは214円/㎡だったのでほんのわずか高いようですが、ウエストと合わせ563戸にもなる大規模物件なりのスケールメリットが活きていると感じます。
ちなみに、ウエストは総戸数339戸だったのでエレベーターが4基でしたが、こちらは224戸なので3基になります。

駐車場は全105台で身障者用及びカーシェア用の2台のみが平置、残りの103台が機械式です。