ルピアコート船橋本町【本町通りの手前×「ピアキッチンと和コーナー」】3階70㎡5,738万円（坪単価270万円）

ルピアコート船橋本町。

所在地：千葉県船橋市本町4-33-1
交通：大神宮下駅徒歩6分、京成船橋駅徒歩7分、船橋駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：13階建、36戸

京成船橋駅と船橋駅が徒歩7～8分となる本町通り沿いに誕生する物件で、駅からは本町通りを越えない（敷地の南側が本町通り）ポジションになります。

2019年分譲のプラウド船橋本町通りよりは東側に向かった海老川至近のポジションで、最寄駅は大神宮下駅にはなるのですが、船橋駅徒歩10分圏内の物件は少ないですし、商業地域ながらもこのあたりは落ち着きも出てくるのもポイントでしょうか。

買物関係は、至近のコンビニと徒歩4分のヤマイチを除くと船橋・京成船橋駅付近のものが多いのでとりわけ利便性が高いわけではないのですが、このポジションだとららぽーとまでも徒歩17分と自転車ならば苦のない距離感なのも地味に魅力でしょうか。
また、駅前の再開発への期待も膨らむポジションなのは言うまでもないでしょう。

通学区の船橋小学校は徒歩5分なので子育て世代にとって魅力的な条件がそろっていると思いますね。

一方、そもそも低地エリアな上に海老川が至近となるポジション（当敷地の標高は1m台）ということで水害リスク（ハザードマップは色付き）はやはりデメリットの1つにはなってきます。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK＋和コーナー、北西角住戸です。北～北西は戸建や青空駐車場、また、西側も3階建のビルなので低層階でも悪くないポジションです。ただ、バルコニー側はやや北西に傾いていますし、ファミリータイプとして日照面がイマイチなのは難点でしょうか。

間取りはピアキッチンと回遊動線が特徴のこのシリーズらしい角住戸になります。
LD単体では8.8畳と非常に小さくはあるのですが、ルピアコート東大宮にもあった和コーナーも採用されていますし、引き戸の開け閉めで洋室2や3との一体利用も可能な可変性の高さも魅力ですね。

柱の食い込みがわりと目立つタイプで７０㎡は角住戸としてはけして大きなものではないのでもっと効率性を追求して欲しかったという思いはあります。
ただ、回遊動線があることによる空間的な広がりはあるでしょうし、玄関に窓を設けることで図面にも記載されているような風抜けが得やすい設計になっているあたりにも好感の持てるプランでしょう。

坪単価は270万円。直近のプレシスヴィアラ船橋（平均坪単価約310万円）は30㎡台ばかりなので参考外で、やはり最も比較しやすいのは上述のプラウド船橋本町通りでしょうね。プラウド船橋本町通りの平均坪単価は約285万円でしたので当物件の平均はそれと同じぐらいになるでしょうか。
当物件は全戸西向きですが、プラウドは南向きと東向きがあり、上層階（こちらよりも高い15階建）はかなり条件が良かったことを考えるとこちらのお値段は強気な印象になりますね。

その後、市況が好転しいくらか相場が上昇しているところはあるものの、当時の記事で書いているようにプラウド自体も結構しっかりとしたお値段設定という印象でしたので…。