プラウド柏ガーデン【水戸街道に線路、さらに起伏もある駅徒歩9分】4階83㎡5,708万円（坪単価228万円）

プラウド柏ガーデン。

所在地：千葉県柏市旭町2-816-75他（地番）
交通：柏駅徒歩9分
用途地域：第一種住居地域、準住居地域
階建・総戸数：13階建、111戸

駅徒歩10分圏内ではあるものの、ガッツリ水戸街道に面し（東武線の陸橋を越えてすぐのところで水戸街道と敷地間の高低差、さらに駅からの道程の高低差もある）、かつ、JRや東武の線路もほど近いのでかなり賑やかなポジションですね。

水戸街道をさらに南に向かったところで昨年から分譲中のルピアグランデ柏は準工業地域側（水戸街道の内側はこちらと同じ第一種住居地域）なりの生コン工場隣接という際どさがありましたが、あちらの敷地は水戸街道に面している部分がわずかだったのに対しこちらは普通に”水戸街道沿いのマンション”、かつ、線路もより近いものになります。

敷地面積は4,000㎡超、また、東西の奥行（奥行があればあるほど水戸街道から内側に入る）もそこそこあることで内側は第一種住居地域なりの住宅街になっており旭町第三公園などにも面したポジションは魅力なのですが、そのように駅からの道程も起伏がありますし、少々クセの強いものにはなりますね。

買物便はルピアグランデで言及したように水戸街道沿いにメガドン・キホーテ（徒歩7分）、イオンモール（徒歩9分）がありますが、駅側に近づいたことでルピアグランデよりはそういったものが使いづらくはなっています。もちろん駅徒歩9分なのでルピアグランデと比べると駅周りの買物利便が遥かに良好にはなるのですが、とりわけ買物便が高いわけでもなく、落ち着きがある住宅街でもないという中途半端さみたいなものも感じはしますね。

早いものでもう築17年ほどになるので、競合が生じることはあまりないようには思いますが、向原町の徒歩8分に柏駅エリア最大のプラウドシティ柏があり、”エリアNo.1スケールのあるプラウド”的な立ち位置にならないのもちょっと惜しいですよね。

なお、通学校は旭東小学校で徒歩8分の距離感になります。

公式ホームページ

お部屋は83㎡の4LDK、南角住戸です。敷地南端、水戸街道から奥まったところに位置した住戸で（水戸街道から奥まった第一種住居地域側は高さ制限の影響で7階建になっています）、南西が旭町第三公園のパークフロント、南東には畑が広がるという魅力あるポジションです。畑の先には東武・JRの線路があるので抜けがある分賑やかにはなるのですが、視界的には気持ちの良いものになるでしょう。
窓は二重サッシが採用されていますし、線路に面しているわけではないので窓を閉めている限りは音はほとんど気にならないはずです。

間取りは4LDKとしてはけして大きなものではないながらも80㎡台を確保したこのご時世なりにしっかりとしたものです。

特長としてはLDが二面採光（角位置）にあることでしょうか。
3LDKではなく4LDKの場合、全室に窓を設けるためLDが二面採光（角位置）に出来ていないケース（妻面に4室並べる必要があるため）は多々あるのですが、こちらは洋室4を行灯部屋にし、可動式収納とウォールドアによる工夫あるプランになります。

可動収納の移動範囲は限られはするものの、いずれの洋室もLDと一体利用可能ですし、かなり柔軟性に富んだプランと言えるでしょうね。

また、柱の食い込みは抑えられ、かつ、角住戸にしては廊下も短めに出来ているので効率性も上々ですね。居室重視の設計としたためか収納はやや少ない印象ですし、4LDKとしては浴室が1620ではなく1418なのはちょっと残念ではありますが…。

坪単価は228万円。当物件は高いものだと坪単価260万円超のお部屋もある反面（最上階は階高が高くなっており天井高やサッシ高が高いため、その分単価が伸びているものがある）、低層階には200万円を切るものもあり、平均だと220万円ほどになるでしょうか。

ルピアグランデ柏（平均坪単価約150万円）は駅徒歩15分の立地以上に価格を現実的な水準に抑えた印象（生コンの影響とも言えますが…）がありましたので差は大きく感じますし、立地・パフォーマンスのわりにこなれた設定だったパークホームズ柏タワーレジデンス（平均坪単価約245万円）と比べてしまうと高く感じるのは言うまでもありませんが、千代田１丁目東口駅徒歩10分で先行して分譲中のプレミスト柏千代田と同じぐらいの坪単価になるので大きな違和感はないのでしょう。

ただ、プレミストと比べ大分賑やかな立地であるのは間違いなく、全戸南西向きとは言えザ・ウインベル柏の影響が強いお部屋も結構あるのでさらに住戸間のメリハリをつけることで結果的に平均坪単価をもう少し抑えられているぐらいでもおかしくなかった印象ではあるでしょうか（戸数もそれなりなので、販売上、低層階は"パンダ感"が重要になる）。

このお部屋は線路の影響があるとは言え、水戸街道から内に入り、かつ、視界的にはかなり良好な角住戸になるのでこの単価ならばまずまずではないでしょうか。