パークコート白金長者丸【首都高沿いだけど長者丸×自然教育園ビュー】5階101㎡27,490万円（坪単価900万円）

パークコート白金長者丸。

所在地：東京都品川区上大崎2-7（地番）
交通：目黒駅徒歩8分
用途地域：第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、34戸

自然教育園に寄り添う上大崎2丁目の低層住宅街に誕生する物件です。2016年頃にシティハウス白金長者丸ザ・レジデンスとして住友不動産が分譲予定だった物件（分譲前に売却され、現在はプレミアムレジデンス白金長者丸として賃貸になっています）の北東側に位置したポジションです。

以前はホーマット・ライラックが立っていた土地で、首都高を挟んでのものにはなりますが東側に広大な自然教育園が広がる特徴あるポジションになります。
いわゆる長者丸という言われるエリアはほぼほぼ第一種低層住居専用地域なので3階建が限界なのですが、当物件の敷地の多くは首都高沿いであるがゆえの第一種中高層住居専用地域（ザ・パークハウス白金長者丸のあたりから恵比寿側も第一種中高層住居専用地域になっています）で、いくらか高さを出せていることが上層階からの自然教育園ビューにつながっています。

住不が予定通り分譲を行っていればまた違ったのでしょうが、こちらは近年分譲が行われたそのザ・パークハウスやオープンレジデンシア白金長者丸よりもわりと目黒駅側であり（それらは代わりに恵比寿駅が近くなる）、それらがなしえなかった駅徒歩10分圏内というあたりも1つのポイントになるでしょうか。
恵比寿駅側に向かう場合に比べ、目黒駅側までは起伏が少なめな点も好材料になるでしょう。
（ちなみに、同じ上大崎2丁目のより目黒駅に近い第一種低層住居専用地域で野村不動産によるマンション計画があります）

買物関係は、山手線の外側になりますが徒歩5分のところにまいばすと信濃屋、また、三越は閉店してしまいましたが恵比寿ガーデンプレイス（三越跡地などにはライフ、トモズ、明治屋などが出店し来春～来秋にかけてリニューアル予定）も徒歩7分になります。ガーデンプレイスが至近のザ・パークハウスほどのインパクトはないものの、低層の住宅街エリアとしては上々の利便性でしょうね。

一方で、通学区域内の公立学校は一番近い第三日野小学校で徒歩17分ということでかなり遠いです。この立地及び物件属性だと私学組が多そうではありますが…。

公式ホームページ

お部屋は101㎡の3LDK、南東角住戸です。東側の首都高は目黒通りのトンネルの上にあるような形で一般的な首都高の高架よりも低いところにあります。4階以上で完全に東側の視界が抜けてくる感じで、当住戸からは申し分のない自然教育園ビューになりますね。
ただ、この階だと高木の多い自然教育園を見下ろすまではいかないので、視界抜けという感じではなく、首都高を完全に越えるがゆえの音の問題も気になりますね。当物件は完成売りになりますので実際のお部屋でそれを確認出来るのは良いことですが（それを考慮しての完成売りというところもあるかもしれません。この立地の青田売りだと首都高沿いに済んだ経験がない方はわりと不安でしょう）、側壁（防音壁）の影響で音がかなりシャットアウトされている地上部分や低層階とはかなり違うと思います。

南側にはトンネルの換気塔があり、当物件よりも背の高いものになりますので日照はいくらか妨げられますし、首都高沿いといい景観という点でいわゆる長者丸のそれとちょっと違うのは気になる点でしょうか。

間取りは物件内では最も大きくはないものの、最大級の100㎡超ということで長者丸らしいものになります。

最大のポイントはやはり東面自然教育園側のダイレクトサッシですね。窓際の下り天井は2.15mなのでこの価格帯の物件としては若干の物足りなさもあるのですが（LD最大天井高は約2.5m）、一般的な物件（2m前後が平均的）と比べれば高いですし、サッシ高もそれに順じたしっかりとしたものになっているので開放感の高いものです。

LDは南側の開口部もしっかりとしていますし、キッチンは開放的なアイランドタイプということで、自然教育園ビューをこれ以上ないぐらい考慮した設計になります。眺望重視で全方位に住戸を設けるタワマンなどであれば当たり前のことですが、こういった一般的な高さの物件だとここまで眺望を意識した造りにならないことも少なくないですからね。

首都高隣接なのに二重サッシではないのはちょっと気になりますが…。

坪単価は900万円。ザ・パークハウス白金長者丸（2016年分譲/平均坪単価約555万円）は上層階の条件の良いお部屋でも800万円ほどだったので差は小さくありませんし、ブランドの差は大きいながらもオープンレジデンシア白金長者丸（2019年分譲/平均坪単価約465万円）と比べると非常に大きな差を感じますね。

ザ・パークハウスにおいて平均500万円台中盤の中に約800万円のものがあったように、低層住宅街では貴重な視界抜けが得られるお部屋の単価が相応に盛られるのは分かりますし、当物件はまして自然教育園ビューになりますので分からんではありません（そもそもザ・パークハウスの分譲からは早5年が経過しており相場も大分上がっている）。
ただ、首都高及び換気塔隣接というウィークポイントもあるお部屋ですし、想定していたよりも若干強気な設定だったというのが正直なところになります。

まぁ、駅の反対側にはなりますが住不価格のグランドヒルズ目黒一丁目のお値段設定を見ているとこの眺望でこの価格ならば安いような気もしてしまうわけですけど。汗